成都

今年房企还债压力增加 融资难题难解

2018年02月07日来源:证券日报行业动态责任编辑:qiuxiankang

‘部分银行暂停授信’、‘利率上调’等楼市利空动作让房企融资渠道进一步锁紧。” 同策研究院研究总监张宏伟表示,房企融资难问题雪上加霜,今年将成为房企“生死攸关“的一年。

据同策咨询研究院表示,2018年开年不利,房企融资“明道”、“暗道”多条业务线被按“暂停键”。1月份,房企融资额收紧,各方式融资额度占比大幅波动,境内银行贷款、公司债、其他债权融资均大幅缩水,房企多元化融资渠道遭到全面围堵。越来越多房企寻求海外融资,海外发债持续升温,外币融资总量赶超人民币金额。

“钱荒”之势似乎扑面而来,碧桂园、富力、绿地等房企都开始积极出海找钱。过去发公司债融资成本维持在4%水平的房企,如今海外债融资成本即使接近6%也愿意“买单”。

40家房企融资637亿元

2018年1月份,据同策研究院监测,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元,环比2017年12月份的697.23亿元减少8.62%。自2017年10月份融资谷底以来,11月份、12月份融资小幅回温后,今年1月份又开始回落。

从房企融资方式来看,债权融资额度达543.95亿元,占房企融资总量的85.38%,环比去年12月份的90.54%有所降低;股权融资占总融资金额比重为14.62%,环比去年12月份的9.46%略有增长。

据同策研究院研究员敖毓旻表示,创新型融资方式总额环比大幅缩水,除其他债权融资外,境内银行贷款、信托贷款融资总额,环比均大幅降低。

敖毓旻称,公司债连续4个月环比增加,融资总额达去年8月份以来的峰值,成为大部分房企融资的主要方式之一,但境内发行公司债依然收紧,仅有一笔在境内发行的公司债券,华侨城发行2018年第一期公司债券,融资分别为25亿元人民币和10亿美元。此外,1月份,共计8笔境内银行贷款,累计55.6亿元,较上月大幅减少66.91%。

敖毓旻认为,房企作为资金密集型企业,无法灵活的根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求,融资成本居高不下的情况下,上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。

事实上,在上述40家房企1月份获得的融资额度中,海外配股融资总金额为93.17亿元,占融资总额比为14.62%,仅次于公司债,其中股票配售方式融资总额折合人民币达90.80亿元。其中,碧桂园每股17.13港元配售已发行股本的2.16%;中国金茂每股3.7港元配售已发行股本的8.43%;其他11家港股上市公司股权融资执行股票期权计划,共计2.37亿元。

配股融资虽可获得大量资金,但多数房企更倾向于债权融资。

借道海外债“储粮”

“2018年1月份房企融资仍以人民币为主,美元其次,港元第三。” 敖毓旻称,人民币融资金额289.25亿元,占比45.4%,环比减少38.01%;美元融资总额239.95亿元人民币,环比大幅增加超116个百分点;港元融资总额为107.92亿元人民币,仅占16.94%。

整体上,上述40家房企1月份海外融资总额折合人民币347.87亿元,相比去年12月份的230.61亿元大幅增加。外币融资绝对值及占比为2017年9月份以来占比最高的月份。

具体来看,碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%;富力地产全资子公司发行2023年到期的5亿美元优先票据,成本为5.88%。

进入2月份后,借道海外融资“储粮”的动作还在继续。2月6日,绿地控股再度以较低的利率成功发行美元债券。绿地控股公告披露,此次在香港发行的美元债券共两笔,总额7亿美元,包括一笔发行4亿美元3年期定息债券,票面利率为5.25%;另一笔发行3亿美元5年期定息债券,票面利率为5.90%。

绿地方面表示,截至目前,绿地控股就境外项目已发行境外债券总规模为43亿美元(含上述两笔7亿美元),平均票息仅为4.58%。为满足发展需要,2014年绿地控股通过境外全资子公司在香港交易所成功设立30亿美元的中期票据计划,根据市场情况分期募集提取,募集资金计划用于绿地境外投资项目。绿地此前已成功进行了七次发行,已发行尚未到期的债券余额为18亿美元。

“境外市场出现剧烈波动,主要表现在美国国债收益率连日突破新高,长年期美国国债收益率持续迅速飙升的情况下,已发行债券二级市场价格持续走宽,于是投资者对于新债券发行的溢价要求不断提升,甚至选择先不购买,静观其变。在这样的背景下,绿地在发行了4亿美元3年期及3亿美元5年期两笔债券,其中5年期的债券是公司近几年来首次发行的较长年期债券。”中银国际、中信国际等机构指出,绿地2017年业绩表现良好,杠杆率明显降低,相比去年的几次发行,更多的市场优质机构投资者参与了绿地此次债券的认购。

“资产负债结构合理,现金流得到改善,各种财务指标良好的房企评级较高,海外融资成本较低。”某分析师向《证券日报》记者表示,但有些中型房企负债较高,想借道海外融资储备“粮食”过“小年”的想法可能难以实现,即使成功获得融资可能也将付出高昂的资金成本,将对利润造成严重侵蚀。

总体来看,今年房企还债压力增加,融资难题难解。

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