成都

叶檀:2018年房地产市场不变!

2018年03月10日来源:叶檀财经行业动态责任编辑:tuiguang

3月5号上午,2018年《政府工作报告》发布,关于房地产,记住几个关键词:房住不炒,差别化调控,发展公租房共有产权房、支持自住房、培育住房租赁市场。

二三线城市该涨的地方还会涨,一线城市北京、上海该跌的还是跌,人口该多的城市还会多,该减的一定会减,继续支持房地产去库存,这才是差别化调控。

还有个非常关键的数字,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。什么地方棚改多,什么地方的城市就会受到支撑。

来来来,我来告诉你一个秘密,人口流出、库存高企、经济下滑的小城市房价上涨,奥秘之一,就是棚改和货币化安置。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%,2017年棚改户购房面积估计接近20%。

谁棚改规模大,谁就成为人为制造的天量需求红利的受益城市。棚改户大规模入市,2016到2017年,三四线城市地产越来越火爆,大牌房企加速布局。

我们来探索棚改红利中的房价涨幅隐形冠军。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(数据缺失则用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入,三项核心数据进行排名。

排名第一的是菏泽,2017年全市棚改量18.2287万户,远超第二、第三名。实际上,2017年成为当地房价拐点,棚改、库存清零、房价暴涨和地王崛起,刺激着这个城市的神经。

一、棚改占全省四分之一 房价倒数第二 开发商笑出声

一个房价排名全省倒数第二的城市,棚改占据全省任务的四分之一,开发商杀红了眼。

根据社科院财经院住房数据、以及房地产业协会的数据,2017年12月山东房价中位数排名中,菏泽中位房价为6058元/平米,在17个地级市中排名15。

2016年,菏泽全市拉开棚改序幕,完成6.2万户棚改;2017年棚改白热化,棚改涉及18.2万户、近70万人,计划改造3092万平米,相当于拆掉一个百万人口的城市。牡丹区计划改造31825户,是2016年的2倍多;单县计划改造27275户,菏泽开发区计划改造26300户,这两个县区改造计划的零头比2016年总数还要多;其他县区的计划都是2016年的至少2倍。

菏泽历史上最大规模的棚改工程来了。

棚改的核心是土地拆迁成本。如果丈量拆迁1000亩土地,仅有400亩用于房屋开发、商品房出售,其余的土地会用于修路、绿化、教育、医疗等相关配套资源,地价水涨船高,一定会分摊到房价上。

根据当地数据,2015到2017年间,水泥价格从每吨270元涨到500元,钢材从每吨1800元涨到3400元,成本大涨。主城区均价6000元/平米的二手房,成本至少在4800元/平米以上。

菏泽主城区近两年土地价格从每亩100万元攀升到300万元以上,部分地区达到每亩400万元。

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