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七部委联手整治房地产乱象 成都和杭州响应在遭遇洪水一个月之后,位于成都金堂北河旁边的棕榈湖国际社区一、二期小区,恢复了生活用水和临时供电,但目前电梯、车库、门禁系统仍然无法使用。
而最近,一张“小区修复所需维修资金2109万元,每户业主需承担1.4万元”的公示,在小区内引起了争议。
业主质疑
小区洪水后修复需2109万元
每户业主承担1.4万元?
8月7日,一张由棕榈湖国际社区业主委员会发布的公告贴在了小区大门一处显眼的位置。公告上称,7月11日的洪水造成小区设施、设备受损,现小区众悦物业公司对其设备修复提出所需资金总共2109万元。
据业主陈女士称,该小区为高低配,包括别墅、洋房、电梯高层三种业态。
棕榈湖国际社区7月时的情形
因一、二期业主维修基金共400多万元,那么除了动用维修基金外,每户业主还将承担1.4万元左右的费用。
这笔费用是怎么算出来的?
记者从小区物业向业委会发的一个关于申请维修基金的函中发现,所提及小区需要恢复或更换的设施,包括生活水泵、围墙、变压器、电梯、柴油发电机、消防系统、防排烟系统、视频监控及门禁系统、地下室及小区路面绿化等13项内容。
不过,每项需要恢复的设施,仅仅只提到了名称和所需费用。小区业委会主任告诉记者,洪水之后,业委会曾让小区物业根据受损情况,做出一项修复的方案,然后再由业委会召开业主大会进行表决。然而,物业的这份预算方案,具体项目、工程量、计算依据均未明示,无法判断和认定这笔资金需求的合理性。
物业回应
只是一个大概的估算
最终如何修复业主决定
“这是一个估算,并不意味着要这么多钱。”棕榈湖国际社区物业负责人称,是请了一位曾经在小区内工作的人来小区看了之后算出来的,她补充说:“这个人也不是很专业。”
在对受损的设备估算了恢复价格之后,物业公司联系了部分设备的施工单位,对这些受损设备进行了评估,并拿到了施工单位做出的各种处理方案。“并不是说估算多少钱,最后就需要那么多钱。”
目前棕榈湖国际社区的情景
业委会将公示张贴出来之后,金堂县房管局物业管理科随即介入调查,据物业管理科一位工作人员称,物业公司在将费用估算的明细报给物管科时,其中车库内的变电站是考虑要将其转移到路面,“但是需要考虑的是这个费用谁来出,我们建议还是以修复为主。”并且,物业公司在没有得到业委会委托的情况下,不能对小区内的公共设备进行评估、预算。
对于目前的状况,物业公司负责人感觉“有点冤”,“我们当初给业委会说了让他们找专业的单位到小区,对受损的设备进行评估,但业委会要么说没时间,要么就说不懂这些,在这种情况下,物业就做了这项工作。”
三方协商
将对设施设备进行评估
做出工程预算后再逐一恢复
在一栋电梯公寓楼下,准备回家的83岁老人张耀光掏出了一把手电筒,进入漆黑的楼道,把电筒打开,手扶着扶手往上爬,“电梯烂了一个月来,没办法。”他家住在19层,每爬3层,张大爷驻足歇一口气,“每天都要出去买菜,这趟上去我就不下来了。”
业主抹黑爬楼梯
住在高层的业主张勇告诉记者,由于母亲年事已高无法爬这么高的楼层,全家人已经搬到了亲戚家居住。根据小区物业介绍,整个棕榈湖一、二期共1000多户业主,全部30多部电梯在洪水中受损。
在今年的洪水中,紧邻金堂北河的棕榈湖国际社区是整个县城受影响较严重的小区之一,直到现在,电梯公寓楼道二层墙壁上的水位痕迹还清晰可见。因门禁系统损坏,小区随时大门敞开,而进出地下车库的斜坡上,至今还堆积着淤泥,业主的车只能停放在路面上。数根临时电缆从小区花园和道路中间穿过,为业主提供临时的生活用电,因电压仅供基本的生活照明和做饭,小区业主纷纷表示,在家不怎么敢开空调。
8月9日下午,小区业委会、业主代表、物业齐聚小区所属的金堂县三星镇政府协商此事,经协商决定,相关单位将对小区的设施设备进行评估,做出详细的工程预算,进行逐一恢复。
律师说法
泰和泰律师事务所 张毅律师
从初步信息看,本项目已成立业主委员会,根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》相关规定,应当由业主委员会与相关责任主体(街道办事处、镇(乡)人民政府、物业服务企业等)共同拟定使用方案后,公示后交业主大会表决,专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意,并向业主公示。
维修工程竣工验收也应当由使用人组织,并对造价进行结算。物业服务公司可以就维修资金的使用向业主委员会提出建议和申请,最终由业主委员会根据实际情况决策。
业主分户账专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时,业主应当续交,具体方式可由业主委员会制定方案后交业主大会表决。
建议目前核实以下几个问题:
1、区分“维修项目”哪些是属于物业企业服务的日常维护范畴(以物业服务协议约定为准,从物业费支出),哪些是需要动用住宅专项维修资金进行修复;
2、使用维修资金具体设施和设备的分摊方式,部分共用部位和设施设备应当由该栋业主分摊,部分共用部位和设施设备应当由全体业主进行分摊,需要区分清楚;
3、工程预算的构成方式目前没有看到明确的构成,建议由第三方造价咨询机构与业主委员会共同进行核算后确定预算;
4、可由业主委员会、物业公司、街道办一起对维修资金的使用范围、预算构成、使用流程进行沟通确认,明确是属于应急使用还是正常使用,以确定采用哪种程序。
北京蓝鹏(成都)律师事务所 钟文律师
目前看来,在棕榈湖小区因暴雨严重受损这一事件中,都没有提到此次受灾如此严重的原因。除了暴雨本身的影响外,是否存在建筑设计缺陷?物业方是否在暴雨前进行一定的预判,并尽力采取相关措施,防范灾情发生,在灾情发生后进行及时、有效的抢险?如果物业方存在过失,根据《物业管理服务协议》,物业方应承担一定程度的责任。
如果因为暴雨及物业过失,另导致了业主的私人财产受损,可以向物业提起索赔要求。
关于维修基金的分摊金额,按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》的规定,实行“谁受益、谁负担“的原则,并不是简单的以维修总金额除以所拥有的建筑面积比例。例如如果某单元的电梯需要更换,那该电梯的更换由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊,与其他单元业主无关。
业主要督促物业方和业委会制定详细、明确的预算方案,抓紧整修,尽快恢复正常生活。同时,也要弄清楚这次事故究竟完全是天灾,还是存在人祸?
置业建议
通常情况下,购买一楼、二楼以及顶楼的房屋时,应该慎重考虑。
先说一楼,虽然涨水被淹是小概率事件,但对于临水的住房和地势较低的地方,是不得不考虑的因素。同时,一楼还常常面临着潮湿、光照差、蚊虫多等众多影响居住舒适度的问题。当然,一楼的房屋也存在一些优势,比如花园赠送、老人居住更加方便等。总的来说,一楼的房屋利弊都非常明显,购房者应结合自身情况作出选择。
再说二楼,首先,也面临着一楼同样的问题;其次,还需要考虑到下水道返水的问题,许多楼盘的一楼是通过独立管道进行排水,这也意味着二楼处于整建筑排泄系统的最下层。
最后来看顶楼,顶楼主要面临的是天花板防水的问题,如果漏水,是难以找出防水出问题的具体位置,就只能整个防水重新做,这将耗费大量人力物力,也十分麻烦。
责任编辑: jinjing
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