成都

成都等多城频现土地流拍 土地溢价率下降

2018年08月27日来源:搜狐焦点土地市场责任编辑:jinjing

8月15日,位于成都仁寿视高总面积超过300亩的三宗住兼商用土地进行拍卖都因应价未达出让底价而全部流拍;南充对编号为2018-b-9、10、11的三宗地进行了拍卖,其中10号、11号地块因报名人数不足而流拍,9号地块因应价未达出让底价而流拍。

据中原地产统计数据显示,前7个月国内土地流标共796宗,其中一线城市土地流标13宗,二线城市合计流标经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

时下恰逢楼市传统的“淡季”,包括成都在内的一些城市土地拍卖频现“流拍”,这与之前的溢价成交形成鲜明对比,这种现象是市场“回调”还是未来走势?

未达出让底价 视高三地块全部“流拍”

记者在采访中了解到,8月15日位于仁寿视高总面积超过300亩的三宗住兼商用地进行拍卖,最终都因应价未达出让底价而全部流拍。

专业人士认为,随着最新政策的影响,无论是开发商还是购房者都对视高区域的未来预期发生变化,这也许是该区域土地流拍的重要原因之一。

据悉,此次土地拍卖是自视高片区自去年以来成为市场热点之后,今年下半年的首场土地拍卖,也是该区域今年第一次出让的普通住宅用地(此前出让的4宗地为商业用地和重大产业用地,含人才公寓),本场拍卖备受关注。此次出让的编号为2018-56号、2018-57号和2018-58号地块,位于柴桑河西侧,该区域近两年内没有土地出让,三宗地面积均逾百亩。

拍卖现场,2018-56号地块:起拍楼面地价2492元/㎡,新力地产最终应价为4.7亿元,此时楼面地价为4506元/㎡,溢价率80.82%;2018-57号地块:起拍楼面地价2511元/㎡,保利地产最终应价为4.5亿元,此时楼面地价为4346元/㎡,溢价率73.08%;2018-58号地块:起拍楼面地价2486元/㎡,正荣地产最终应价为4.6亿元,此时楼面地价为4575元/㎡,溢价率84.03%。

据相关信息显示,此次拍卖的三宗地出让底价分别为7亿元、7亿元和6.8亿元,折合楼面地价分别为6710元/㎡、6761元/㎡和6763元/㎡,溢价率分别为169.26%、169.26%和172.04%。而拍卖现场竞买房企的应价均未达到相应地块的出让底价。

记者才采访中了解到,目前仁寿视高区域的最高成交楼面地价为6264元/㎡,溢价率为130%,即如今的新城·悦隽天府项目所在地块。

另悉,15日当天南充对编号为2018-b-9、10、11的三宗地进行了拍卖出让,三宗地的起拍楼面地价分别为5820元/㎡、3915元/㎡和3990元/㎡。其中10号、11号地块因报名人数不足而流拍,9号地块因应价未达出让底价而流拍。

调控升级致土地流拍 资金链紧张是主因

记者在采访中了解到,目前不仅四川楼市土地拍卖有流拍的现象。据中原地产统计数据显示,前7个月土地流标共796宗,其中一线城市土地流标13宗,二线城市合计流标经营性土地154宗,三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。但据国家统计局数据显示,1-7月份房地产开发企业土地购置面积13818万平米,同比增长11.3%。今年以来,一二线大城市溢价率低,土地流拍增多;三四线中小城市土地溢价率非常高,甚至超过100%,但流拍现象也不断出现。

专业人士认为,出现土地流标的原因,首先是土地配建复杂,地块属于非热门区域地块;同时,还有一些区域本来价格“虚高”,在市场政策逐渐明晰的情况下,价格属于正常回归;

另外,在“坚决遏制房价上涨”的政策出台之后,彻底打破了此前开发商拿地时计算未来市场“预期”的部分空间,再加上开发商资金回笼的速度放缓等因素的影响,导致目前土地拍卖时“流拍”频现。

根据国家统计局数据显示,7月末全国商品房待售面积54428万平米,库存数据已经跌至50个月最低。专业人士认为,随着市场的变化,三四线城市土地流拍的情况也逐渐增多,从全国流拍土地的数量来看,三四线城市也占了大头,比一二线城市的3倍还要多。

“涨幅回落,分化持续。”58安居客房产研究院首席分析师张波说,目前购房者的买房热度降温在不同城市的表现依然处于分化之中。从三季度来看,持续降温将是个趋势,尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市,房价下行的压力会增大。受此影响,房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎度,开发投资增速或进一步放缓。从房价表现来看,7月楼市行情依然持续一定热度,但从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议透传出的信息来看,房价在“金九银十”大面积上涨的趋势将会减弱,各地短期调控也将更加聚焦到对房价上涨的控制。

今年上半年,多地楼市调控政策频频升级,目前各地仍在“打补丁”,全方位封堵任何投资炒房的可能性,从而遏制房价上涨。这些都导致房企资金链逐渐开始紧张,而后续预计流标土地数量和范围有可能在2018年7月后继续扩大。

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