央行的深度报告，对房地产金融政策给出了三条建议

关于居民消费和房地产的关系谈一谈。

我朋友说，何止是掏空，她还欠了一屁股债，每个月月供3万多，在深圳真的是亚历山大。我身边月供两三万的朋友可不是少数。

说句实话，经过这一轮大涨后，如今的房价已经高得与普通老百姓的收入严重脱节了，我不否认中国有钱人很多，但限购后，买的起的很多有钱人是没资格买了，需要买房的人依然很多，但他们只买的起低总价房子，房价上涨过快，到了天花板，导致需求端很多人买不起了，才是一切问题的核心。

好在我们意识到了，需要踩急刹车，居民部门不能再盲目加杠杆了。

MG的话不多说，我今天翻出央行在11月发布的一份《中国金融稳定报告》，摘取其中关于房地产和住户部门债务的部分内容写出来，央行的政策建议，为什么恰恰是要保持政策的连续性和稳定性，支持刚需，打击投资炒房，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

全文200页，这份报告是由央行金融稳定分析小组专门起草的，组长是央行副行长范一飞、朱鹤新，重要性不言而喻。

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居民债务与房价有较大相关性

首先，央行在报告中想要告诉我们，居民债务跟房子的关系有多大。

2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008 年增长7.1倍。

其中，个人住房贷款是自从1997年以来一直占据主导地位，2008—2018年三季度末，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至24.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。十年的时间，增加了21.9万亿，增长了7.3倍。

央行报告指出，住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。2009年，我国 实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列促进房地产市场 发展的政策，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。

2009 年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额 4.4万亿元，同比增长47.9%。

2010年，为抑制部分城市房价过热，国家加大房 地产市场调控力度，金融管理部门出台差别化信贷政策，对抑制投机需求、控制房价起到了积极作用。

与此同时，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。

此后，房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升—下降的M型波动态势，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。

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债务收入比增长迅速

我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好， 房地产金融风险总体可控。

2017年末，个人不良贷款余额6149.3 亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

2017年，我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%，风险抵御能力较强。

但有参数在上升，比如债务收入比，这是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。

2008—2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。

其中， 房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年间上升37.9个百分点。值得关注。

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住户部门杠杆率低于国际平均水平，但增速较快

从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。

2017年末，我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%，低于国际平均水平(62.1%)，但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。

尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但近年来增速较快。

2008年 末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。

在中国住户部门杠杆率快速上升的同时，其他主要经济体的住户部门都经历了不同程度的去杠杆。例如，美国住户部门杠杆 率从2008年末的95.4%显著降至2017年末的78.7%。

综合各经济体住户部门当前债务水平和增长趋势，截至2017 年末，中国香港超过65%，呈高红预警状态，而中国住户部门杠杆率49%，在30%~65%之间，且呈增长态势，应受到重视。

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房地产金融应该关注的问题

虽然我们的房贷整体风险不大，但这些参数的过快上升引起了央行的警惕，尤其是近年来房地产业高杠杆发展模式 和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，因此央行明确提出，要对下面三个问题高度关注。

第一个问题，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。

2017年，136家上市房企平均资 46 产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过 85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8 倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。

此外，部分房地产企业的融资 渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资 金真实流向的难度，削弱了监管效果。

第二个问题， 居民购房存在违规加杠杆情况。

2017年，短期消费贷款增速异常，1月短 期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。

这一现象的出现 部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。 部

第三个问题，房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

从直接影响看，首先，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。

其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。

最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

关于最后这一点，通常是我们的多头派平常拿来证明银行不能容忍房价下跌的有利证据。

很显然，央行对此是有深刻认知的，房地产市场确实是不能剧烈波动，这对经济增长，对谁都没有好处。

但要搞清楚，剧烈波动和正常波动是截然不同的概念。

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政策建议

所以在此认识的基础上，央行对房地产政策给出了三条建议。

第一，保持房地产金融政策的连续性和稳定性。

继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，指导商业银行合理管控个人住房贷款增长，强化个人住房贷款审慎管理，支持刚性居住需求，抑制投机炒房行为，加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。

(未来刚需的贷款需求还是会支持的，所以首套房的贷款利率会慢慢下调，但投资性贷款需求还是会以限贷方式限制，别指望限贷放开)

第二，防范房地产领域的不当和过度融资。

抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为等的房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为， 提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。 提

(房企的融资难问题暂时看不到光明，未来可能还会有很长的苦日子要过，特别是中小房企)

第三，出台房地产市场健康发展长效机制。

综合运用土地、金融、财税、立法等手段，解除制约房地产市场稳定的制度障碍。加快推进房地产领域供给侧改革，人口流入的大中城市应切实加大住宅用地供应，增加住宅供给能力，有效引导市场预期。同时，加快建立“租购并举”的住房制度，推动“租购同权”，调节长期供求关系。

所以如果从金融安全的角度考虑，暂时也不要指望政策放松的可能性，那些大喊房价下跌，银行会倒闭，所以银行不敢让房价下跌，央行势必要放开限贷的声音可以消失了，央行可比你看的透。

因为放开比不放开的金融风险更大。