昨天，位于成都金牛区天龙大道中段旁的北星城项目取得了新的预售许可证，推出2#、5#和6#楼共计372套高层住宅产品。

在5月份的成都楼市供应预告中《5月，成都19个项目或将开盘，全新项目占一半》，我曾经预告过这个项目的开盘信息，并且给购房者们划了一个重点，认为这个项目的性价比表现较为突出，刚需和刚改们可以关注。

昨天，北星城拿证了，带带装修的均价约10869元/㎡，这批次产品最小都有9%的赠送率，如果计算实得单价，仅9000出头，要知道与北星城只有一街之隔的中南海棠集项目，楼面地价就已经达到9700元/平方米了。

结合实地踩盘之后，我想很郑重的给大城北范围内的刚需和刚改们推荐这个项目，具体请看我给大家带来的踩盘报告。

楼盘概况

占地面积：约118亩（正在开发）

建筑面积：约120万㎡

容积率：2.55

产品类型：多层、小高层和高层

总户数：1750户

停车位：2485个

开发商：四川云鼎莱房地产开发有限公司

物业公司：置信专属物业服务商·合达联行

物业费用：2.38元/㎡/月

#本次推售信息#

楼栋：2#、5#和6#

套数：372套

产品面积：97-138㎡

梯户比：2梯4户、2梯6户

层高：3米

备案价格：带装修均价10869元/㎡

装修标准：4350元/㎡

预计交房时间：2021年6月30日前

01.地段和配套

城北三环外，城市界面优，自住属性突出

北星城项目位于成都金牛区天龙大道中段旁，项目的北侧是天龙大道，南侧是天佑路，西侧是天音路，东侧是天龙南一路，从地理位置来看，处于政府规划的北部新城天回镇板块。

△项目地理位置示意图

大多数购房者，尤其是对城北并不了解的购房者，对于这个板块可能只有两个印象，一个是远，另外一个是地价贵。

在没有深入了解之前，我跟大家的想法是一样的。

今年年初，我曾经写过一篇中南海棠集的踩盘报告，第一次来这里，真的是给我远哭了，大概城北不便捷，板块内人气也不足。

之后因为其他踩盘需求，我又分别去了周边的斑竹园板块和国际商贸城板块，这个目前看来“空空如也”的天回镇板块，却是这其中城市界面表现的，且在深入了解整个板块的规划之后我发现，目前看到的“空空如也”也只是暂时的。

1、住宅项目扎堆，产业项目集聚，人气渐旺。

得益于政府规划的优势，天回镇板块在2014年左右便迎来了开发企业的进驻，再加上2017年的一波集中放地，经过5年多的集中开发，目前板块内已经集结了包括碧桂园城市花园、保利公园里、北星城、中南海棠集和保利天和等项目，其中，前三个项目已经有部分交房，均是上千户的小区。

而这还仅仅是常住人口部分，在金牛区政府2018年确立的最新的规划当中，北部新城是按照以科技服务、现代商贸支撑、文体功能驱动的城北副中心进行定位的。

在规划的指引下，北部新城板块已经吸引了多个产业项目的进驻，省、市、区三级重点政府项目——西部地理信息科技产业园和中铁轨道交通产业园就在天回镇板块，未来能够产生的辐射力，自然是不言而喻的。

△图片来源于网络

2、配套规划完善，已开始逐步兑现。

我以北星城为圆心，说下整个板块的配套情况。

交通方面

道路交通，北星城项目周边有两条城北的主要交通干道，北星大道和万石路。

北星大道大家都很熟悉了，城北的主轴线，其之于城北的意义跟天府大道之于城南的意义是一样的。

因为交通流量非常大，北星大道一直都处于较为拥堵的状态，不过这个情况可能会在今年得到改善。

今年年初，北星大道已经纳入天府大道北延线建设工程，成为今年城北交通改造的重点工程，预计改造完成后形成主车道双向八车道，辅道双向四车道，另外还将预留一个BRT通道。

万石路是城北新规划的一条直接连通绕城、三环、二环的主干道，其与北星大道是平行关系，目前再到二环路北星立稳的车速之下测算的）。

公共交通，板块内有地铁5号线在建，在北星城项目的西侧，距离项目售楼部约500米直线距离就是九道堰站，据了解，预计今年内就将开通，对于北星城的业主来说，未来直接乘坐十分便捷。

教育配套

主城区的优势在这里有了充分的体现。

北星城项目周边1公里范围内有3所幼儿园和两所小学，其中，金牛区机关第三幼儿园（北新校区）和成都实验小学（北新校区）都在项目的东侧，与项目只有一街之隔，目前均已经开始招生。

△成都实验小学（北新校区）

△金牛区机关第三幼儿园（北新校区）

另外还有一所小学是万圣十组小学（工程名），就在北星城项目对面，由保利天和项目代建的，据了解，这所学校将由人北小学领办，目前主体施工已经完成，正在进行内部装饰装修。

△图片来源于掌上金牛

按照去年周边小学的划片情况来看，对应的可能也是成都实验小学（北新校区）。

自然景观资源

项目的西侧，一条天音路和河道之隔，就是市政规划的约240亩的公园，据置业顾问介绍，未来会有一条跨河的桥直接连通至公园。

商业配套与其它服务类配套

商业配套方面，目前已呈现的，就近的，只有各项目规划的社区底商，但这种也是暂时的。

在距离项目约1.3公里的位置，保利天汇项目规划有1.2万㎡的商业，据了解将规划为街区形态的购物中心，包含餐饮、娱乐和购物等。

最重要的是，在项目的西南侧也就是北星大道附近，还有龙湖的锦宸天街、城北优品道广场等多个集中式商业，业态十分丰富，未来北星城业主可以通过项目西侧的

但我在现场看到，目前天音路还未全部贯通，我在地图上大概测算了一下距离，只有3公里左右，未来打通后，可以的填补区域内集中型商业的缺失。

△天音路，目前是断头路，但从图片中可以看到，只有很小一段还未修通。

其它服务类配套方面，重点就是用地规模达655亩的凤凰山体育中心，规划包含体育场馆、其它配套，以及绿地和广场等，体育场馆方面，将建设一座6万座的专业足球场，满足FIFA标准，承接国际足球赛事。

△凤凰山体育中心效果图

以上，就是我推荐大城北范围内的购房者关注这个板块的原因。

02.规划及产品

超亩百大盘，高低配，高层没有完全被牺牲

北星城项目目前正在开发的地块占地面积约118亩，总体容积率2.55，在该地块的东侧，还有一块未开发用地，占地面积约40亩，据我了解也是住宅用地。

对比板块内其它在售项目，项目在规模上和容积率指标方面，还是有突出优势的。

下面是正在开发的约118亩地块的鸟瞰总平图。

地块较为方正，规划了多层、小高层和高层三种类型的产品，高层呈U字形布局在整个项目的外围，小高层和其它低密产品位于小区的内侧。

从规划布局来看，与其它高低配项目一样，高层在北星城也不是主角，但由于项目规模较大，再加上布局规划上的考量，让高层有了两个亮点：

一是大部分高层产品的视野都较为开阔。

二是有独立的公共区域，没有因为低密组团而大打折扣。

此次推出的是2#、5#和6#楼，其中5#和6#楼是2梯4户设计，2#楼是2梯6户设计，层高均为3米。

产品面积从97-138㎡不等，97、107和118㎡（横厅户型）三个户型位于2#楼，118（竖厅户型）和138㎡竖厅户型位于5#和6#楼。

每个户型均有不同程度的赠送面积，最小约11㎡，最大有约18㎡，而此次推出的三栋高层的公摊率在18%—19%，每个户型的实得率是相对较高的。

以下是此次推出的部分户型图。

B1户型：97㎡户型

97㎡户型和107㎡户型格局完全相同，且均位于2#楼。标准的三房双卫设计，户型设计上没什么槽点，但受朝向的影响，107㎡户型有部分公寓产品。

B2户型：118㎡（横厅）

这个户型有横厅和竖厅两种，虽然都是四房的设计，但从实际使用的角度来看，我更倾向定位其为3+1房，对于只有三房需求的家庭来说，功能性还是比较强大的。

C1户型：138㎡

这个户型也位于5、6号楼，双阳台设计，4个开间朝向中庭主景观面，部分户型还可享有毫无遮挡的视野，各个空间的面积配置也相对合理，适合有四房需求的，对功能要求较高的刚改们关注。

需要提醒购房者的是，通过上面的原始结构图可以看到，除了138㎡户型外，其它每个户型都有一个房间有一半的空间是赠送的，样板间展示阶段，开发商是按照政府要求进行展示的，也就是没有改造的，但据我了解，后期，开发商会委托第三方（装修公司）统一改造。

本批次户型将全部采用带装修交付，带装修标准为4350元/㎡，带装修配置包括，三大件，中央空间、地暖和新风都有；用材方面，客餐厅采用天然大理石，且有拼花工艺，卫生间和厨房地面选用的马可波罗品牌，卧室地面选用的圣象地板，厨卫用品方面，选用的汉斯格雅、杜拉维特、欧派、方太等品牌；其他配置方面，客餐厅配有智能家居系统，客厅背景墙和主卧背景墙有硬包造型等。

△样板间实景图

以上是我拍摄到的样板间实景图，带装修标准较高，但结合本批次刚需和刚改的定位来看，又有一种"刚需配带装修”的感觉，但具体是否值得，还得进一步看价格。

03.关于开发商

北星城项目的开发商是四川云鼎莱房地产开发有限公司，一街之隔的西部地理信息科技产业园就是其开发的，目前正在开发的住宅项目仅有北星城一个。

好在北星城（约118亩地块）目前已经进入中后期开发阶段，前面大部分都已经交房，我们可以通过实地进行了解。

以下是我在已经交付的小区内拍摄到的部分公区实景图，包括建筑外立面、中庭园林、入户大堂、车库等。

实事求是的说，对比其它同质同价小区，北星城算是中等偏上的水平。

如果你对开发商抱有疑问，完全可以通过实地踩盘了解，我始终相信眼见为实，毕竟动辄上百万的支出，还是自己看了之后再下判断要踏实得多。

04.价格及购买建议

现在来说最重要的价格，只有充分了解项目之后，我们才能结合价格谈项目的性价比。

北星城此次推出的产品价格均价为10869元/㎡，其中包含4350元/㎡的带装修，总价72万元起，但仅有两套位于顶楼，其余大部分房源的总价集中在100万元起。

该项目曾经在去年10月20日有过一次推新，产品与本次基本相同，但含带装修的均价为9000元/㎡，带装修标准为2300元/㎡。

将两批次房源的价格分清水和带装修来看，清水价格相当，带装修标准上涨了2050元/㎡，但对比来看，本批次带装修增加了三大件——新风、中央空调和地暖，且在主材品牌上也有明显升级，如厨卫目前选用的欧派、汉斯格雅和杜拉维特等，如果交付能够达到这个标准，涨幅也算合理。

在这个价格标准下，我认为，项目的性价比表现也是相对突出的。

1、对比板块内来看，这是目前北部新城天回镇板块，在售的单价的项目，最少也有3000元/㎡的差距，实得单价更是比一街之隔的中南海棠集项目的楼面地价还要低，对于支付能力不高的刚需、刚改来说，在能充分满足需求的情况下，还能用的门槛享有与其他项目一样的配套，有什么理由拒绝？

2、我们以北星大道为轴线来看下大城北范围内的供应情况。三环内供应少是有目共睹的，即使有，门槛也不会低，对于大多数刚需刚改来说，都是敬而远之的；三环外的供应目前主要集中在大丰板块、斑竹园板块、天回镇板块以及国际商贸城板块。

从入住门槛来看，国际商贸城目前只有一个在售项目——中南樾府，门槛达到了2万元/㎡左右，在剩下的三个板块里，北星城所在的天回镇板块，虽然不是门槛的，但却是其中我认为城市界面，配套更完善，且还拥有主城身份的板块，优势显而易见。

综合以上，我的购买建议是：1、大城北范围内的刚需，毫无疑问必买！2、地铁5号线沿线通勤的外溢刚需也可以买。

文/邱霜

PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。

本次将推出372套房源，其中38套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，201套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2019年5月16日—5月18日（9:00—18：00）

核验时间为2019年5月16日—5月19日（9:00—18：00）

选房时间为2019年5月30日—6月01日（具体以开发商公示为准）