刘晓博：京津沪的“镣铐”，终于被摘下了！

“第一财经”6月28日报道，国土资源部近日给京津沪送上一份大礼：各增加了600到1000平方公里的建设用地!

这将对三个直辖市的楼市产生重大影响，同时也意味着中国的土地使用政策再次发生了重大逆转。

据报道，6月23日国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》。记者发现，按照《调整方案》，北京天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。

在原有规划中，北京需要在2020年保有21.47万公顷耕地，《调整方案》将之降低为11.07万公顷;天津在原有规划中需要在2020年保有43.73万公顷耕地，《调整方案》将之降低为33.40万公顷;上海在原有规划中需要在2020年保有24.93万公顷耕地，《调整方案》将之降低为18.80万公顷。

1平方公里等于100公顷，1公顷等于1万平方米。所以，我们可以计算出来，北京、天津各增加了大约1000平方公里的建设用地，上海增加了大约600平方公里。

这简直是雪中送炭，极大缓解了京津沪，特别是京沪建设用地短缺的局面!

如果你是“天天说钱”栏目的老读者，就知道自2014年开始，我就持续关注国土部关于“划定城市边界”的新政，在各个时间节点上我都有分析文章，对这个政策一直表示反对。

所谓“划定城市边界”，出自国土资源部、农业部发布的《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》。这份文件出台的背景是，中国人均耕地面积远远低于世界平均水平，近年来粮食自给率不断下降，威胁到国家安全。所以，保护耕地成为国家战略。这份文件在谈到大城市建设用地跟耕地保护的关系时说：

大中城市周边还有不少优质耕地未划为永久基本农田，城市发展占用优质耕地的现象仍比较突出。为此，必须进一步做好永久基本农田划定工作，结合划定城市开发边界、生态保护红线，引导各地走串联式、组团式、卫星城式的新型城镇化发展之路，逐步形成合理的空间开发格局，科学控制城镇规模，推进耕地保护和节约集约用地。

从这份文件酝酿到出台，我一直表示反对，理由如下：

1、中国粮食自给率下降，不仅仅是耕地减少造成的，更是由于农村土地承包权分散造成的。高度分散的承包权，让中国农业基本上停留在秦汉时代，它不适合大规模生产和大资本运作。所以中国粮食成本非常高(我们的粮食基本上是手工打造的)，利润非常低，农民种地积极性下降。因此，解决粮食问题首先要改变农业体制。目前大量的耕地是被抛荒的，无人耕种，因为没有合理的利润。

2、中国城镇化的最佳路径是大城市化，而不是大中小城市均衡发展。大中小城市均衡发展的必要条件是政府均分发展机会和公共资源，这在现行体制下是无法做到的，而且这种城镇化方式反而浪费耕地。将中国的人口集中到几十个大城市，才可以真正节约耕地。

3、有人口增量的大城市要增加建设用地，否则房价将失控;人口流失的城市，要严控城市扩张浪费耕地。事实上，中国的地级市、县级市和县城，普遍存在严重浪费耕地现象。而一线城市、强二线城市建设用地严重不足。

4、建设部给大城市开的药方“引导各地走串联式、组团式、卫星城式的新型城镇化发展之路”只能增加城市交通成本。摊大饼的城市模式历来受到质疑，但如果有足够的地铁、轨道交通配合，其实效率最高、占用耕地最少、资源消耗最小。

但遗憾的是，国土部没有考虑反对意见，直到今年四五月份，仍然在推行划定大城市边界、控制建设用地。这跟城市发展的趋势完全南辕北辙，显然无法执行下去：大城市土地供应越来越少，任何一块土地拍卖都将成为。

5月底到6月初上海、深圳、南京、苏州产生的一批，估计让高层重新思考了大城市发展跟耕地的关系问题，所以才有了京津沪耕地保护指标的调整。接下来，至少有10到15个城市的耕地保护指标也急需调整，比如深圳、广州、南京、苏州、合肥、杭州等。

那么，大幅增加中心城市土地供应，会成为大城市楼市的利空吗?

这当然是利空，会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。但这对于大城市的居民来说，是一项德政，也是必须做的。从长远看，有人口增量、级别较高的城市，其楼市仍然可以长期看好。毕竟，新增的建设用地基本上都在郊区，而且这些土地仍然是有限的。

从京津沪的耕地数字看，北京这一次就释放了全部耕地的一半，上海、天津释放了四分之一，他们的家底都不多了。至于深圳这种城市，估计不用国土部调整，就已经没有耕地可言了。所以，深圳只能填海。