开发商终于吐露内情：这几类房十分危险

小编在房观潜水四五年，经常看到一些特别好玩的帖子。今天跟大家分享一篇——原文标题是：良知开发商吐露内情，教你识破购房圈套。固然帖子写了有6年之久，但至今这些购房乱象仍然存在，以至原帖内容被一些开发商打印出来做员工培训材料，= =。

售后返租，看上去很美

住宅项目根本上不会采用售后返租的销售形式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种手段。但是这些项目常常孕育着多重风险，以至是一些致命的风险。

先解释一下什么叫售后返租。

售后返租，望文生义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签署面向特定租赁对象、特定期限和特定报答率的租赁合同。

举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款8%的租金作为报答。而这3年的租金能够一次性折抵购房款，也就是说假设当初10000元一平米的物业，只需你签署了这个租赁合同，即可用7600元一平米的价钱购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何报答，只能等3年后重新签署租赁合同，再商定租金。

先让我们来剖析一下，为什么开发商会采用这种销售形式：

1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了本人奔走出租的费事。

2、让销售更有噱头。这些商业项目常常地段比拟差，难以构成商业气候或者需求较长时间的培育，招致开发企业资金回笼速度慢，财务本钱上升等缘由。所以就将其包装成理财富品来卖，以总价小、报答稳定、坐拥物业升值来感动购房者。

3、占有溢价利润。这类项目常常采用先提价后返租的方式来销售，销售价钱普通都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即使是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价钱低。

4、转嫁风险。这类项目根本上不会和购房者签署太长时间的返租合同，由于返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年(商业项目的培育期普通就是开端的这3年)，假如商业项目培育胜利，开发企业盈利点就是吃租金的差价;假如商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正曾经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，一切的风险也只能由购房者本人承当。

再让我们剖析一下购房者可能存在的风险：

1、假如遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些曾经销售的物业。这样一来即便今后运营不善，壳公司申请破产即可，不会涉及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的一切承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。

2、假如以租金的方式返还，承租方现金的支出必需要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，普通返租合同肯定不会触及到这点，或者是被开发企业成心疏忽了，疏忽的目的就是把住对本人有利的证据，以备不时之需——很多人是不愿意提供发票的，由于国内对房屋出租的税率固然各地都不一样，但加上中央附带税种后都挺高的。

3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的运用是会产生收益的，但这些收益曾经被承租方支付的固定收益掩盖，所以这些收益常常被购房者疏忽，而被开发企业私吞。

4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过认真核算的，先提几价钱，再给几的返租额，给几年，都被重复计算，目标就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。

5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。假如有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的结果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。

所以这些售后返租类的项目存在着宏大的不肯定性，而这些不肯定性关于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对一切的售后返租类项目，只是这类好项目百里挑一，太难甄别，关键还是要认品牌企业，不过也要留神伪品牌企业。我倡议关于普通的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积存去赌这一把。

平装修房，怎样算怎样不划算

如今很多开发企业在宣扬要做平装修房，要倡导绿色环保，要做质量企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不供认，平装修房今后是一种必然的趋向，比方在国外一些兴旺国度就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装规范的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋向，至于需求几年才干成为主流，谁也不能说分明，倒是这些宣扬平装修房的企业在这里面有不少不能说的机密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起早，没什么廉价可得房产商们卯足了劲，玩命呼喊干什么?

让我们看一看为什么房产商热衷于做平装修房：

1、国内到目前为止，还没有一个关于平装修房的交房验收规范。没有规范就意味着有空子能够钻，有空子能够钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修规范(普通为硬装)2000元一平，3000元一平都是开发企业本人的规范，反正没有国度规范，就只喊高的，不喊对的。

2、平装修房是开发企业的二次利润所在。假如开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗?这话信得过，母猪也上树。关于开发企业来说范围化的采购和施工能在本钱上比普通个体装修低很多，而平装修的价钱又比市价高出不少，不可思议这里面的利润到底有多丰厚。

3、一些不良开发企业在虚增本钱，变相逃税。这其实是行业里公开的机密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，经过成立独立的装修公司，以虚报高价资料和人工的方式来做高本钱，进而减少房地产开发企业征税的税基。不只如此，经过某些方式这个独立的装修公司在某种水平上来说就是一个提款壳公司，其实践业务常常是承包进来的。

4、保证开发企业本身的品牌价值。这是树立在牺牲购房者自主选择权的根底上的。一些品牌开发企业为了让业主不毁坏产品的统一性和美观性，以保证本身的品牌价值，所以热衷于提供平装修房，以至有些企业为了不毁坏产品的外立面，强行搭售中央空调。

总而言之，平装修房概念在国内还处在萌芽状态，特别是一些2、3线城市，在监管层面，又缺乏统一的规范作为根据，所以招致目前平装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒运。

在这里我倡议购房者不要轻信非品牌房产企业的平装修产品，能够多花点时间和精神，找一个口碑不错的装修公司完整能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样能够节约不少的开支。能够说这是很划算的事情。

土地性质，重点要搞分明

这里有必要解释一下：

目前我国采用的是土地批租制，土地一切权分两种：集体一切和国度一切，集体用地经征地后才干变成国有用地，否则不得在市场上买卖，只能在集体内部流转。

土地性质能够分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事业用地。商业用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工业用地批租期限50年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国度无偿划拨。

市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗帜，在大肆兜售，其实里面包含的风险是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是70年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比拟复杂，但肯定不是住宅用地。如今市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，成心坦白或者美化用地性质。

比方在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出卖。殊不知，这里问题多多：

1、商业房是不能落户的。

2、商业房的用水用电价钱比住宅高出许多。

3、商业房改动用处做住宅用，是不允许运用管道燃气的。

4、依据《物权法》，商业用地运用权到期后无法自动续期，以至要补交土地出让金，如有公益需求国度可无偿收回。而住宅用地运用权到期后能够自动续期。

又比方在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出卖，问题更大：

1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的方式停止买卖。如此一来，购房者将丧失或局部丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。

2、集体用地不得在市场上买卖，只能在集体内部流转。几年钱北京惊动一时的“画家村”事情就足以阐明这其中的宏大风险。

在这里我倡议购房者在买房前务必搞分明您所购置物业的土地性质是什么，这些《商品房预售证》里都有，假如有必要能够索要《建立工程规划答应证》、《建立用地规划答应证》和《建立工程开工答应证》。我得倡议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么如今商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行基本不给贷款，由于是违法产品。假如商改住项目真的好，那开发企业为什么不本人留着呢?

拍卖销售，让购房者很受伤

有一些房地产开发项目就是不喜欢走寻常路，搞什么公开拍卖销售，把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式停止销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。我在这里就给大家揭露这一丑行。

像这样的方式普通会采取如下几个步骤停止：

1、树立价钱标杆。先推出最好的房源，不要多，就几套即可，找些本人人去拍，也就是老百姓所说的“托”，把价钱托到市场价钱以上，至于托几，依照当地楼市和国度经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢送水平而定。

2、平面宣传。等价钱标杆树立起来了就开端猛砸钱，应用当地的宣传渠道停止多方位的平面宣传，说什么出了，什么热销啊，温州炒房团来了啊，人为制造慌张氛围和房价高预期，以此来靠拢项目人气和感动潜在购房者争相下单。

3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势完毕后，那些不明就里的购房“敢死队”就这样稀里懵懂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购置那些比开发商成心树立的价钱标杆房低一些的房产，还大喜过望的自认赚到了。殊不知，这样的价钱基本就不是当前的市场价，不晓得要晒几年的太阳才干增值。他们是被开发商树的价钱标杆给弄迷糊了。

这种操作手法是这两年开端普遍在各地呈现的，以前并不多见，只能当个案来剖析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利——抛开时间维度，这就是零和博弈。

我还是倡议大家别去凑这个繁华，特别是那些普通购房者，对这坛子水的深浅还不理解，别去追风，以免懊悔莫及。

买卖期房，您悠着点

首先我们必需要明白一点，依照国度相关的法律法规，期房是明令制止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒楼花现象，总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。

我们能够这样了解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，由于只要炒作项目才干红，也只要红了才干发明溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价钱炒高的，而最大的炒房客就是开发商本人，由于他控制着楼盘的定价权。

关于期房的转让，普通性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后协助更名。不多说了，还是让我们看一看存在的多种状况：

1、楼盘未领《商品房预售证》，开发商内部销售期间，只签署《购房意向书》或者《认购书》、《购房定金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只需开发商同意，就能够转让期房或者房号。假如购房者遇到这种状况一定要三方协商分歧，先更名，然后付钱。由于开发商内部的工作人员常常会讨取益处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就别想更名了。

2、楼盘曾经领取《商品房预售证》，并且也曾经签署正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案(各地规则不一样)，目前国内很多开发企业就是应用了这个空挡大搞虚假买卖和炒楼花(如今有些城市曾经被限制了)。假如购房者遇到这种状况也一定要三方协商分歧，先更名，然后付钱。

3、楼盘曾经领取《商品房预售证》，也曾经签署正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种状况我提示大家，一定一定要多留意。有以下三种状况能够处置：

3.1、依照规则，只要直系亲属之间才干在曾经备案的状况下更名。

3.2、开发商和原客户解除合同，手续比拟复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。

3.3、本人和期房房东私底下签署一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完整能够毁约。这种状况全国呈现很多例了。

这些都是买卖过程中存在的风险，再让我们看看期房自身的风险

1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发企业有隙可乘。开发企业能够经过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，形成宣传与实物的宏大差距。而我们的购房合同又很难做到八面玲珑，所以约束性不强，最后吃亏的都是购房者。在这里我倡议购房者还是用最原始的方式——眼见为实，现房买卖。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房廉价，其实假如购房者把资金本钱一算，不见得期房比现房廉价。

2、遇到烂尾项目，购房者的费事就大了。在期房的购置中最怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权益将很难得到保证，以至有些项目一烂就是几年以至十多年。固然如今针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士能够很担任的通知购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，躲避的方法有很多。

3、期房销售中有很多项目是无法获得正轨手续的黑项目。如小产权房，开发商就是应用信息的不对称和购房者对房产学问的匮乏，在项目未开工之前，没有惹起监管部门的留意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购置人数众多，思索到监管部门担忧惹起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。假如不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购置者成了开发商要挟政府的筹码。

综上所述，我的倡议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是普通购房者能够承当的，买房是大事情，切不可贪图廉价被开发商给忽悠了，还是那句话，买的永远没有卖的精。

物业效劳，您疏忽的大问题

购房者买房只完成了第一步，接下去的是入住，这是一个长期存在，在某种水平上来说，这比买房更重要。由于物业效劳好坏与否直接关系到购房者的寓居感受和所购物业今后的增值潜力。不过当下有相当一局部购房者对物业效劳抱着无所谓的态度，这可能跟中国人自古的传统有关系，也可能由于物业效劳产品并不像房产这么具象化，进而让广阔购房者疏忽了其中的利害关系。

就这个事情，我来说道说道。

开发商在选择物业效劳公司上是很抠门的，既要物业效劳公司名气大，提供的效劳多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。特别是前期物业费，这笔钱数额比拟大，普通几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业效劳公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过屡次竞价挑选后，入围的物业效劳公司其实曾经没有几利润可言了，加之物业效劳费也是市场竞争价钱，关于最终肯定的物业效劳公司而言，也只能在实践管理中增加运营收入(如出租物业管理和运营用房;空间广告位出租;暂时出租公共场地;搞协作运营;搞额外收费效劳等)、减少运营本钱(减少工作人员;减少设备维护频率;降低公共能耗;降低效劳规范等)、以次充好(应用低价设备改换退役设备等)、挪用公共支出(尽量屡次提取物业维修基金)等。假如遇到一个不良物业效劳公司，罪行远不止上述内容，能够用擢发难数来形容。

这种现象具有相当大水平的普遍性，缘由之一就是开发商的过度逐利最终招致物业效劳公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业自身的潜规则和物业效劳公司本身的运营思绪有关。

在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个倡议：

1、购房时认分明是物业参谋公司还是物业效劳公司。固然只差两个字，但这里区别就大了。物业参谋公司，只收取参谋费用，而直接面对购房者的是另一个班底。普通性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业参谋公司，然后为了节约本钱暗地里再找一家劣质的物业效劳公司，以此降低本钱。应用购房者不理解里面的微妙，在宣传的时分主推物业参谋公司，实践却是一家不知名以至劣质物业效劳公司接手该项目。购房者以名牌价钱享用低挡效劳，损失不可谓不大啊!

2、要搞分明物业费能否含有公共能消耗和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的讯问了物业费的规范，而没有搞分明能否有额外费用。开发商常常应用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实践支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要晓得物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔宏大的开支。

3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业效劳公司。物业效劳市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不本人做物业。这是很好的事情，我以为只需是有长期开展打算的房企都会成立本人的物业效劳公司，这是担任任的表现。为了维护品牌，这些房企下属的物业效劳公司常常不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来购房者才会真正享用低挡价钱名牌享用。

4、尽量不要选择有房产开发背景的物业效劳公司接手的非本身项目。这话说起来有点拗口，说白点就是假如有一家物业公司，本身或者上级公司也是做房产开发的，接手一个不是本身或者上级公司开发的项目，购房者就得留神了。要记住，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业效劳公司重点保证的是本身项目，接手非本身项目的目的主要是从降低本钱的角度思索。假如一旦本身项目和非本身项目呈现抵触，毫无疑问他们会保证本身项目。

车位车库，别给弄懵懂了

在购房者买房的同时，还有一些附带品，比方车位。别小看这个问题，在这个问题上存在着很多房产商的黑幕。购房者也是再这个问题上稀里懵懂地丧失了权益，以至要付出许多的金钱。

首先来说一下，这个车位和车库的区别：

车位，在项目经过综合验收时，单体不具有全围合构造，能够是空中以上的地上车位，目容积率，即不可办理产权证(各地的规划技术请求都不一样，有些中央由于一些特殊请求，公开室能够计入容积率，能够办理产权证)。

车库，在项目经过综合验收时，单体具有全围合构造，普通都位于地上。车库普通都计入项目容积率，即能够办理产权证。

基于以上两点，我给购房者一些倡议：

1、先要分分明你买的到底是车库还是车位。普通而言最简单的方法就是看有无产权证。只需有产权证就是车库，没产权证就是车位。这两者的价值相差可就大了。没产权证就意味着你只要运用权，没有产权全。简单的说，就是你没有方法到银行做抵押。

2、一定要讨取正轨发票。假如是车库，那是肯定有发票的，不然契税也交不了，三证都办不了。但是有些不良开发商，为了逃避税收，在卖车位的时分，只愿意提供收据，而且是公司内部收据，非税务部门提供的正轨收据，这将给今后运用权的纠葛埋下隐患。上了税才阐明国度支持你的占有运用行为，没上税，那就意味着得不到国度供认的风险。

3、并非一切车位开发商都能够出卖或出租：

3.1、比方说人防、消防局部公开室，用处不是停车的，但有些开发商就私自变卦用处，应用不提供发票的方法，非法出卖牟利。今后假如被发现，购房者的权益肯定是要受影响的。

3.2、比方说空中上的局部车位是规划计划中自带的公共车位，那么就属于项目的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是应用购房者并不理解状况，私自出卖牟利。

3.3、在道路上划出的暂时车位属于全体业主，开发商和物业普通会用来出租，租金收入就被私吞了。但是这些道路是属于项目公共局部，购房者曾经在购房款上掩盖了这局部费用，是能够不用再付费运用的。

开发商很大水平上就是应用购房者对相关法律法规的不理解，钻了空子，非法谋取了不当利益。以上这些状况在房地产行业里普遍存在，但是国人的维权认识十分薄弱，以至于有些入住率都十分高地项目并没有成立业主委员会，遇到争议时没有一个能代表业主利益的团体呈现，常常引不起足够的注重，或者被开发商各个击破了。所以我倡议，购房者最好能应用现有的网络平台，建立一个常用的网络联络方式供项目业主交流状况，一旦有问题，就要团结分歧，维护本身的权益。

楼书模型，只能仅供参考

在期房销售的时分，由于房屋没有托付，只能经过一些辅助工具来理解项目的详细状况，这些工具根本上就是楼书、模型和VCR(精巧的视频短片)。由于辅助工具和实物之间存在差别是无法防止的，就像时下盛行的网购，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商就在这方面动起了脑筋。

先讲讲楼书

楼书是购房者对产品最直接的第一印象，也容易给购房者形成思想定势，以至开发商在楼书的设计上是成心引导，比方：

1、楼书做得十分精巧，让人容易联想到产品的质量。要晓得，你买的是房子，不是精巧的楼书。楼书再精巧，产品不精巧也白搭。

2、很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比方说一些房间的开间太短，放下一张床后就很难通行。 遇到这种状况，开发商会在不标注尺寸的状况下，人为减少床、柜子、椅子或者桌子的比例，在套型图上的表现就是房间布置了床后空间还显得很大。普通购房者肯定受骗。

3、即便标明了尺寸，有些套型图也是变形的。普通都会把进深改短些，面宽拉长点。应用购房者视觉上的不敏感，这样做很容易取得购房者对套型图的好感。假如有人不信，能够将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比拟，就能看出问题。

4、如今楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修补偿本身设计的缺乏。比方说套型图中一些暴露的承重柱，就会被装饰掉，或者包进去。反正二次装修的设计有的是方法藏起那些开发商不想让购房者看到的东西。

说说模型

模型最容易出的一些问题：

1、外立面的用材很含糊。这是最大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，本钱相去甚远。但在模型的表现上，很难辨别。比方有一些项目的外立面用的是仿石漆，本身就是模拟石材，而在模型的表现上就是干挂石材。如此一来用仿石漆和石材干挂本钱和质量相差大了。

2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的表现与实践常常都有出入。不晓得会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地丈量楼间距，然后再和售楼部的模型停止比拟。至少我做了这么多年没碰到过一个。再说，这方面没有国度的硬性规则，没有规则，没有监管，自身就是一个问题。

3、有一些分期开发的项目，成心用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个含糊建筑物轮廓的，重点描画项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比拟高的建筑物，对景观和采光形成影响的建筑都用概念性的模块，比方用一些低矮的水晶表示而已。而实践上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼。

最后我简单说以说VCR。这些小短片制造本钱是很高地，开发商之所以不惜血本就是由于开发商想经过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期。要晓得，这些都是项目被美化过的局部，是开发商想要让购房者看到的东西，会不好吗?

无论是楼书、模型还是VCR，都有一个共同的中央，就是在最不起眼的中央，最角落的中央，用最小的字标明：经供参考，如有不符，请以实物为准。

排队购房，开发商趁火打劫

一年多以前在中国的有些城市，售楼部被挤爆曾经成为一道无法的“城市景色”，当然了，如今已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽本人毕身的积存，换来的却是毫无威严的所谓的“排队购房”——颇有些旧有的方案体制下的腐臭味。

但是，假如当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样逐个扯下，显露来的就是火爆现象背后冷漠的实质。在这个过程中，你失去了选择的权益，你失去了考虑的权益，你也失去了作为“上帝”应有的威严。

假如要追根究底，找寻现象的实质，那还得从开发商的销售手法说起。

一个房地产项目在销售过程中，最重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只需在资金压力不大的状况下，假如蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。

蓄客期的主要工作就是在重金推行的根底上，承受注销或预定。普通性蓄客期的时间在3-6个月。假如太短了，积聚不了足够的客源，特别是高端楼盘;假如太长了，客户的流失率会进步，特别是刚需楼盘。普通性在房地产销售中关于蓄客期假如为了引爆音讯，制造热销的场面，这个系数还能够增加。

解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售形式：

1、人为制造供不应求的慌张场面，谋取暴利。这种排队销售的形式，常常会配合“少量多批”的推盘战略。比如讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个注销客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸分明需求人数，假如人数多，开盘价钱肯定会定高，假如少，则理性定价点。所以遇到这种状况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢吞吞的在最后一刻肯定开盘价钱。

2、控制销售节拍，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是朴素品，但我没有见过用如此猥琐的方式购置其它朴素品的。假如你有过排队买房的阅历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的觉得。每次放几组人进来，每组只给几时间选择。说是选择，其实就是按销售人员的指定购房，稍有犹疑，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法沉着选择，依照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来发明更高利润的。

3、人为制造热销场面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的激动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。

在这里，我倡议我们的刚需购房者，在排队买房的时分头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你能够当场下单，假如没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价钱越低越好。刚需人群在选房时我倡议不要太在意一时价钱的涨跌，这些数字关于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。固然我也晓得，我站着说话不腰痛，但关于普通刚需人群而言，房子最重要的属性是生活必需品。

赠送面积，到底送了些什么

如今有很多楼盘，为了吸收眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，特别是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难回绝的。关于这种状况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就以为是占了大廉价。我们要从两方面来看：

1、赠送局部面积能否属于计入产权局部。

建筑面积=基空中积×容积率

建筑面积就是开发商的可销售面积，在基空中积固定的状况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规则了范围的，不得超越规则范围的上限。普通性有三种方式打破这个约束：

1.1、经过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，请求增加容积率。这是一种合规的手腕，今后项目综合验收不会出问题，是政府供认的结果。

(购房者遇到这种状况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。)

1.2、私自增加容积率。这就是一件十分严重的违规事情，不过也要看中央的态度：有些中央会供认既成事实，处分了事。有些中央严厉执法，避免糜烂，按规撤除。

(购房者假如遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者假如遇到后者，处置起来会十分费事，要看中央监管部门的态度。)

1.3、应用当地《城市规划管理技术规则》中对不计入容积率局部的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业十分通行的做法，前两种打破方式风险过大，一不当心就会阴沟里翻船。

(购房者遇到这种状况是不会有问题的，是开发商灵敏运用技术规则的结果。)

开发商从利润的角度动身，根本上不会把计算容积率局部送给购房者，而是应用购房者对技术规则的不理解，应用信息的不对称，把不计算容积率局部送给购房者。关于这局部不计容面积，是无法写入产权的，只要运用权。这都很正常，关于刚需购房者来说，多几个平方的运用面积就够了，也不在乎能否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

房子根本上是按套来卖的，开发商为了追求更高的利润，将不写入产权局部的面积(即不计容面积)以高于本钱价、低于计容局部销售单价，在房款总价中表现出来，但是引导购房者去计算运用面积的单价。举个例子：

一套房110平米，其中写入产权局部为100平，不计容局部为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。

这样做一方面躲藏了不计容局部被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。

2、赠送局部面积能否属于本应该赠送局部。

依照规则，这些不计容局部都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价钱的构成历来就是不透明了，所以很难讲分明到底哪些中央是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的规范，由于中央之间的《城市规划管理技术规则》是有差别的，所以仅供参考：

2.1、层高2.2米以下不算容积率;(一些项目会做奇偶数层的穿插)

2.2、露台不计算容积率;(特别顶层和别墅类项目)

2.3、封锁式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率;(这个状况很常见)

2.4、多层房屋，局部空间户内通高，只计算一层容积率;(多见于别墅、跃层、叠屋及局部错层)

2.5、飘窗不计容积率;(含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等)

2.6、大局部公开室不计容积率;(假如采用覆土构造则依照计算公式计算)

2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。(有些中央会做到5.9米，按两层卖)

总的来讲，这些状况很复杂，即便是多年从事这一行的人员也不一定理解分明，更别说第一次置业的人群。就是由于信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。

坦率地说，有些赠送面积，固然不计入产权证，但关于大局部刚需来说的确是有运用价值的。只是再置业的时分，要多选几个楼盘作比拟。一个项目房子的总价，多表现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多表现的是这个楼盘的质量。在做横向比拟的时分一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比拟的总价，或者用什么运用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你本人在买单。送，只是一种营销上的手腕。