戴德梁行携手RICS 共话房产证券化新思路

RICS于2018年4月12日在成都举办土地与城市发展论坛暨华西区年度晚宴。本次论坛成渝城市群发展规划和城市发展分析面临的挑战，RICS整合业内各方资源，为成渝城市群协同发展的全面升级提供思想交流和经验分享的平台。国内房地产和建造领域诸多权威人士及商业领袖出席并分享了成渝城市群协同发展的实践经验，与参会会员和业内专业人士共同探讨业务创新模式。

皇家特许测量师学会大中华区董事总经理PierPaolo Franco：“我们也乐意把RICS在全球各地的会员参与全球著名城市群规划设计和建造的最佳实践和中国的行业专业人士分享,为成渝城市群发展提供可参考案例。RICS以国际化视野，打造智慧分享的合作交流平台，帮助中国专业人士全方位紧跟城市创新发展机遇。”

论坛上戴德梁行估价及顾问服务部高级副董事、英国皇家特许测量师杨枝分享了主题为《房地产资产证券化业务思考》的精彩内容。REITs诞生于20世纪60年代的美国，是一种典型的资产证券化投资工具，用于投资于可带来收入的房地产项目。由于　REITs能盘活存量融资或是存量证券化，因此REITs被视为有助于降低整个社会的杠杆率。

通过对比亚洲REITs资产和中国资产证券化在业态方面的一些差异，杨枝表示大家关注的最多业态目前还只是写字楼、商业、综合体。但戴德梁行通过调查发现中国一线城市五星级酒店，每天每平米收入换算成人民币只有10块，但是利润只有3块。而这一数据在香港和新加坡为每天每平米收入可以达到25到35块。而这正是资产证券化的关键即酒店净现金流，就国内酒店目前的经营状况而言，发行资产证券化产品是较难实现的。此外，戴德梁行通过分析香港、新加坡、日本三个市场REITs的表现，发现这三个市场中都有REITs，香港有2支，新加坡有3支，日本有5支。但无论在哪一个地区的REITs市场中，酒店提供的现金分红是最高。在此之前，一般的认知为酒店现金流和写字楼相较于商业地产以及综合体可能低一些。但是在三个国家统计里面，我们发现酒店每年给投资人派息率是最高的，这些股票上升之后可能有一些折扣。

杨枝还将中国境内已经到香港和新加坡发行REITs的这些物业进行分析。发现共有一共68个国内资产在香港和新加坡发真REITs，在国内分别对应130个物业。通过罗列额外发资产证券化68个项目中，有一个案例杨枝在现场与嘉宾共同分享。腾飞，这个原来在新加坡腾飞基金的项目2018年刚刚完成交易，出售给了TBG。原来这一物业做酒店价值5个亿，但是通过基金出售之后，改变用途，目前的估值为13亿。

目前REITs的发展情况，杨枝表示：“亚洲一共发行了142支左右的REITs(房地产信托投资基金)，整体市值将近2000亿美金，其中中国内地2014年以后发行了60支左右的REITs。”另外从对比中我们可以发现几个现象。第一个，亚洲大部分的REITs53支都是综合业态，跨区域，跨业态的资产包打包变成REITs，国内大部分的还是单宗物业或者同一个业态的资产包。让我们比较惊讶的是目前发了国内43单的REITs里面，只有一单苏宁的物流REITs，但是在亚洲目前有18支，10支在新加坡，未来国内的REITs物流是一个窗口。另外公寓方面,新派公寓已经拿成功在深交所上市，包括保利和招商蛇口的项目。”

当谈到境内的REITs，杨枝主要提到了碧桂园以14家酒店作为资产包在国内发型了类REITs。而在国内发资产证券化给业主和传统融资工具相比，杨枝表示更大融资规模和更低融资利率是吸引酒店业主及物业主的最大亮点。当与众多酒店业主接触时，杨枝发现不光是酒店业主想将自家物业参与到国内类REITs，还有综合体物业也对这一融资工具极其感兴趣。