简阳从代管市到成都“老14”,连升三级背后透露哪些玄机?

11+2可能要改写成11+3的历史了。以前，成都“11+2”的中心城区，包括锦江区、青羊区、武侯区、成华区、郫都区、新都区、龙泉驿区、双流区、温江区、青白江区，外加成都高新区、天府新区。或许，以后会再添一个简阳区了。而这之前，由于简阳不仅是成都天府国际机场所在地，也是国际级新区四川天府新区的重要组成部分，因此不少业内人士一直认为，简阳市被成都代管只是第一步，未来将简阳设为一个区很可能是成都市的终极目标。因为，设成区后将更直接地管辖简阳，才能更好地统一规划、建设。果然，作为四川县级市的简阳，由资阳市代管变为成都市代管的三年后，正式进入“撤县设区”的轨道。从成都代管市到成都的第14区，尤其是作为成都三圈层唯一房价过万的区域，这个“连升三级”的变化对于成都楼市的影响，可是需要引起高度关注的。1

简阳要撤市变区？

近期，简阳市政府网站公开了市政府对于政协市第十五届二次会议第608号提案“关于加快推进简阳撤市设区的建议”答复的函。

这份函件提到，按照国务院《行政区划管理条例》规定，撤县（市）设区工作由县级政府起报，经逐级政府审核并征求相关单位意见，无异议后形成申报材料，最终上报国务院批复。简阳融入成都三年来，撤市设区条件日趋成熟。今年以来，简阳市全面启动了简阳撤市设区前期准备工作。可以说，“简阳”撤市设区应该也只是时间问题了。撤县建区，甚至是进入“无县”时代，其实之前的京、津、广、深等均已实现。为何它们能做到“无县”？就是因为它们需要在更大范围统筹谋划人口、经济、生态布局和城市化格局。一句话总结就是，这些城市的自身能级足够大，扩张需求迫切。成都这次将以前资阳的代管县级市，可能直接上位为成都的第14区，可见成都城市扩张的雄心和气魄。

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对开发商的影响

首先，简阳本身条件其实不差，简阳是四川省第三人口大县(市)。公开数据显示：现在全市常住人口100多万，城区人口30多万，每年人口增速稳定在8%以上。而且，基建也做得非常好，很多轨道交通的规划也在逐步兑现。在成都代管简阳的三年里，简阳展现出了“老14”的狠劲。2015年简阳的GDP为401.4亿元，2018年为453.8元，增长了52.4亿元。虽然目前简阳的GDP与位列成都前几名的区县还存在差距，但诸多投资项目一旦开始发力，简阳蓄积的发展后劲将会爆发。从规划上来看，目前简阳尚有大量住宅用地待开发，同时，简阳的楼面价还处于低位，2019年以来，简阳市共成交7宗住宅用地，楼面均价约2147元/㎡。而链家网数据显示，简阳目前二手房参考均价约9684元/㎡（部分片区已经过万，超过不少二三圈层的房价）。

（数据来源于链家）透过土拍市场，也可以窥探出成都开发商对于简阳未来发展的一些态度。之前新城控股以5090元/㎡的楼面地价竞得简阳新城地块，意外刷新简阳楼面地价，而今年4月简阳市东城新区又一地块，被旭辉以5620元/㎡的楼面地价拿下，简阳地价继新城之后再创新高，当日拍卖场上出现了金科、碧桂园、旭辉等全国品牌开发商同场争抢的局面。所以有部分开发商本身就比较看好简阳。撤市设区之后，还需通过城市快速路、轨道交通的建设，连接各个城区和强镇，并通过城市总体规划引导和交通建设，引导城市发展方向，进一步向中心城区融合。同时，许多功能区也能进行更好地整合。对此有业内人士表示，这意味简阳城市地位的提升，更高的城市规划、城市配套、更好的产业引入、更多的人口红利等，都将为区域的发展提供强劲动力，与此同时，也会加强简阳与成都的进一步融合，提升凝聚力，增强城市竞争力。据房君了解，目前在此布局的有万安、凯安、诚卓、港原泓、新城、旭辉等房企，在此安营扎寨做大做强。3

对于购房者的影响

在简阳纳入成都管理和“东进”前，几乎都是简阳人到成都投资、买房。彼时，简阳的房价和成交在2014、2015年都处于一个相对较低的水平。之后交由成都代管，再加上东进政策的影响，从成都到简阳买房投资的人开始越来越多，简阳的房价也发生了变化，2017年简阳部分清水楼盘均价已经超过了8000元一平，房价直接翻了两倍。如今，简阳部分清水楼盘均价已经破万。至于，“简阳”撤市设区对于购房者会有哪些影响，这个主要是看购房者对于到简阳买房所持态度了。首先，有购房者表示自己又不可能去简阳买房，设不设区都无所谓。对于持这种态度的购房者，那自然是不会有什么影响了。其次，对于正在观望的那部分购房者来说，更多是考虑“简阳”撤市设区之后，限购政策会不会发生变化，以及简阳的交通情况和未来的发展情况（也就是房子升值保值的空间）。

（　　1、A只能买A、D；　2、B只能买B、D；　　3、A和B不能互买；　4、C可以买C、D，不能买A或B，C区域之间可以互买；　　5、D买D，不能买A、B、C，D区域之间可以互买）如果简阳成为成都的“老14”，是否限购将成为购房者需要考虑的一个因素。就交通来说，据最新消息，连接成都与简阳机场高速将于明年通车，届时，简阳到成都的时间将大幅缩短，真正实现区域一体发展，还有就是成都地铁18号线，目前在建的一、二期工程已经完成了八成，下一阶段的建设也已经提上了日程，这条线路有可能有一个”简阳段“，也就是从天府国际机场站，向北延伸到简阳市区（这里需要注意的是，即便地铁18号线能够如构想的那样建设，那也只意味着地铁站点周边的房子升值保值空间会很大，至于其它距离地铁站点较远的地方，还很难说）。

（成都地铁18号线一期、二期工程的地图）

（成都地铁18号线简阳段的构想情况）从简阳目前的新房情况来看，由于简阳仍处于初步开发阶段，新房供应量非常小，今年以来，简阳总共取得7张预售，其中东城1号、新城·悦隽锦城各拿两次。更重要是，目前部分楼盘还存在摇号剩余房源在售。这其实也从侧面反映，就目前来说，购房者对于简阳可能持观望态度或者不看好的居多。

但，简阳被划归为成都的一个区，成都与简阳的一体化加速，城市化水平得到提升，尤其是成都东进将简阳作为战略“桥头堡”，或许大家对于简阳的认识又该“连升三级”了。有业内人士这样评价以后简阳楼市的价值,这个时候就像飞机还在地面滑行，但一旦从滑行到升空，大家的认知就完全变化了。