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首付贷蕴含巨大金融风险 为何仍然屡禁不止?3月17日,国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案,明确自2016年5月1日起,全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中,建筑业和房地产业适用11%税率。
新旧政对比
根据有关政策,现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照总房款的5%全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
有媒体报道,营改增试点实施办法中明确,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。此次个人二手房交易“营改增”,对2年以上(含2年)的住房采用了统一表述,并未区分“非普通住房”和“普通住房”。
乱象迷人眼
尽管营改增的消息甚嚣尘上,但亦有业内专家分析,营改增虽然确定了时间点和税率,但具体政策和细则还未发布,还有待正式版本确认。目前,需要缴纳营业税的主要是买入两年内的普通住房,税率为5%;而近日相关部门已经确定的房地产行业的增值税率为11%。虽然税率看似升了些,但是基数变小了,税费整体也有增有减。
记者查询发现,眼下网络上关于二手房增值税计算方法比较混乱,有的是直接由不含税的卖出价减去不含税的买入价,再乘以11%的税率。这种计算方法还主要是依据企业增值税的算法。
不过,也有业内人士是按照“征收率”而非“税率”计算,二手房房东可算作小规模纳税人,按照征收率计税的简易计税法计算,这个算法就更为简单,直接用不含税的卖出价乘以征收率,征收率则大多为3%。
仔细对比后,记者发现,这两种计算方法所得出的结果也存在一定的差距。比如,一套房买入时200万元,卖出时300万元(均不含税),以11%的计税方法,税额大约为11万元;如果以3%计算,价格则为9万元。两者相差2万元。而且,随着房屋总价及增值部分的趋高,最终的计算差也变得更大。
购房者在购买二手房时,要谨防买家拿增值税炒作,或者价税分离标价,建议购房人注意合同签订,必须搞清楚房款是否含税。
责任编辑: wuqi
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