16个热点城市地产融资渠道收紧 专家意见两极分化

2月13日，中国证券投资基金业协会发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》以及《关于发布<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>的通知》。

该规范明确限制了包括北京、上海、深圳、成都等16个热点城市的房地产私募资产管理计划。这意味着开发商过去常见的如“明股实债”等资金募集手段目前已经难以进行备案。

规范贯彻国家调整思路 限制违规资金进入楼市

观察员调查发现，在本次被限制的16个热点城市中，包含了全部15个国家统计局官方公布的一线和热点二线城市。另外，去年房价有较大涨幅的苏州也被列入了限制名单当中。

值得注意的是成都的房价虽然在国家统计局数据中的涨幅仅为5.5%，并未出现大幅度上涨，但也被统计局列为了热点城市，本次出台的规范也将其纳入了限制范围。

根据中国证券投资基金业协会发布的起草说明显示，该规划是根据房地产市场调控协调工作小组的统一部署，按照中国证监会要求，对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底后出台的调控措施。

通过调查的统计数据反映出证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比并不算高，但资金的来源以银行为主、通道业务占比较高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

因此，针对私募资产管理业务投资房地产市场现状，协会根据在房地产项目所在地、项目性质、资金用途等方面区别对待，重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。

具体的限制条款如下：

一、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：

(一)委托贷款;

(二)嵌套投资信托计划及其他金融产品;

(三)受让信托受益权及其他资产收(受)益权;

(四)以明股实债的方式受让房地产开发企业股权;

(五)中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

二、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。

三、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金;不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

四、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。

五、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

各大房企已有应对措施 发行美债是主流

据了解，该政策在正式出台前已经在去年底进行了小范围的试点，不少开发商也已经提前制定了相应的应对措施。

如万科、碧桂园、融创、融信、金科等开发商已经在去年11-12月份“不约而同”地公布了数额不等的债券融资计划，票面利率在3.95%-6.95%不等。显然，对比起过去通过证券市场来融资的低利率渠道来讲，现在开发商的融资成本有一定程度的提高。

另外，目前美元仍处于加息的周期内，开发商选择美元的融资方式进行融资显然会加重开发商的成本负担。但迫于本次规范的限制，不少开发商仍选择发行美元债券的方式补充流动资金。融信控股更是在去年12月发行了高息美元票据之后，在2月14日公告称建议额外发行美元的优先票据，来确保资金的安全。

而对于本次政策的出台，房观察智库专家的意见呈现出了两级分化的特点。

陈宝存

房观察智库专家 中城产联主席 中国楼市春天派代表人物之一

跟市场因素较劲的政策收效甚微

类似政策发过很多，相关部门一直是限制各种基金投资到房地产行业，但是从实际情况来看没有多大作用，对于基金，融到的资金是要投入出去的，相对于制造业或其他中小行业，房地产又是一个相对稳妥的投资区域，其他资金亦如此，所以说，资金流入房地产市场是市场因素决定的，限制了一种途径还有其他途径，所以说，这种文件对于限制基金资金进入房地产行业的能起到的作用不大。

从目前国家统计局的数据来看，目前房地产行业到位资金已经有十多万亿了，然而从基金、银行流入的资金反而没有多少，反而通过其他的比如说险资、中投等途径的资金都广泛的流入到了这个行业。所以说，要求要求让少一些资金进入房地产行业，让更多资金流入实体经济，是很难实现的，类似文件也不能提高多少企业融资成本。

从另一个方面来说，规范房企融资途径是该政策主要目的，目前中国房企也不单纯只做房产了，已经涉及到了很多其他产业，比如说银行、基础设施、基金这些都有所涉及，资金获得途径太多了，目前房地产行业到位的有十四万亿资金，想要全面监控难度很大，因此，政府对于房地产资金的管控可以说效果不大。

刘璐

房观察智库专家 西南财经大学经济学院副教授

文件对于经济杠杆风险的防范有积极作用

该文件可以看做进一步收紧的信号，文件主要是规范开发商的资金来源，限制开发商的资金来源渠道，房地产行业资金来源比较复杂，去年很多城市出现了高价，进入行业的资金多了对地价有推动，也容易造成一些不理性的抢地。

另外，从经济学的角度来说，资金来源渠道不规范还有一个杠杆性的风险，开发商借钱做项目对风险的抵抗力很低，放假稍有波动，就可能导致开发商资金断裂。这是所以国家不希望看到的，该文件对于规范中小房企融资渠道有一定的作用。

从宏观角度来看，房地产资金来源的最根本渠道是金额的储蓄，因此改文件可以看成在开发商端口降低经济杠杆的一个手段，不过在开发商段来做难度稍大。

严跃进

房观察智库专家 上海易居房地产研究院智库中心研究总监

政策出台使房企资金压力加大 房价上涨得到遏制

对私募资产的投资进行管制和规范，有三个意义。第一是凭借高收益的承诺来进行融资，进而将资金投入房地产的链条被割裂，相应的风险也容易得到控制。第二是规范了资金的流向，尤其是防范了土地市场的高杠杆的风险。第三是对于各类回避监管的机构进行查处，能够净化房地产市场的融资环境，尤其是规避了部分资金快进快出的风险。

此类政策监管，使得房企的融资渠道进一步收紧，所以从流动性层面看，对房企来说是利空的。这使得部分房企的资金压力增大，所以冒进式地拿变得不大可能。若房企资金压力大，那么销售节奏会加快，这也会使得房价上涨态势得到遏制，个别资金状况差的房企更容易出现降价。

张亚均

兴业证券股份有限公司理财经理

政策核心还是去杠杆和去局部泡沫

该文件主要是为了贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神，进一步有正对性的抑制热点城市房地产泡沫，抑制房地产过度投资炒作!

据了解，有私募资产管理计划投资房地产，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道类业务占比较高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。而其他非热点城市并没有叫停此类投资，不过监管针对更强、更直接、更细化以及收紧预期是大势所趋。

未来地产企业融资更难，成本也会更高，进而影响房企的拿地和开发推进进度，上有政策，下有对策，相信一段时间后市场会有新的应对手段去解决，而成都只是部分区域在一段时间涨幅偏大，整体涨幅还是不大，该监管细则短期内更多是心理层面的影响较大，中长期还不确定。

总体来说，其实4号文的核心还是去杠杆和去局部泡沫，市场部缺钱，只是政府的无形之手加以政策去引导资金向其他非热点区域转移。