武汉及成都等地纷纷成立国有住房租赁公司

作为住建部文件中的12个试点城市之一，我们的行动就是响应住建部通知中的内容。”

武汉市住房保证和房屋管理局的一位担任人对《中国经济周刊》记者引见说，7月出台的《关于在人口净流入的大中城市加快开展住房租赁市场的通知》中提到，“发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，并提出“城市住房城乡建立主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁买卖效劳平台”。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。“我们的目的是年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。”

除武汉外，成都和上海在开展住房租赁市场时也将国有企业摆在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前组建或改建3~4家国有住房租赁公司”。

上海的表态则愈加明白。9月15日上海市政府发布《关于加快培育和开展本市住房租赁市场的施行意见》，其中明白表示，“经过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供应，稳定市场租金，将国有企业打形成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并构成一批可复制、可推行的经历做法，吸收更多的企业投身住房租赁产业。”

武汉市住房保证和房屋管理局租赁专班担任人徐磊对《中国经济周刊》记者说，目前的住房租赁市场报答率低、周期长，相比于买卖市场较为无序，对已习气“挣快钱”的房地产行业内的社会资原本说吸收力有限，“这个时分谁来干呢?国企上!国资企业理应在此刻发挥带头作用，引领和标准好这个市场。”

为租赁市场提供增量，国有平台上的房子从哪里来?

“社会资本不是不看中租赁平台，很多开发商都在规划，但现阶段就是找不到破题之道，去处理报答率低和报答周期长的问题。”一位业内人士对记者说，业界对租赁市场普遍达成的共识是“有潜力，但问题多”。于是社会资本的心态有些犹疑，动作上也偏缓慢。“特别是供给缺乏的问题亟待改动，大型租赁机构还是太少。”亚豪机构市场总监郭毅剖析称，国企做住房租赁平台最大的意义是在租赁产业链的供给端，“国有资本进入租赁市场能够短期内扩展供给的范围，不会像社会资本那样‘轻手轻脚’。”

“增加供给肯定是树立此类平台的燃眉之急。”承当树立国有住房租赁平台任务的武汉地产集团的一位担任人通知《中国经济周刊》记者，该企业树立的平台上租赁房屋来源主要有三个：新建、改建和社会筹集。新建指选取契合住房租赁市场需求的新建商品房项目，按一定比例和相关请求配建租赁住房;改建是将闲置的非住宅项目按有关规范和标准改形成集中式公寓;社会筹集房源则是搜集社会上闲置的空余房源，将它们统一同来停止标准化的租赁。“同时也能够将一局部充裕出来的公租房房源调整为租赁住房向社会出租，不再限定租赁对象。”该担任人表示，另外自持地块也是武汉地产集团的可选方向。

前不久引发热议的“商改租”房屋也会呈现在武汉的国有租赁平台上。“大约占30%的比例。”徐磊引见说。据理解，武汉地产集团自持的地块内有厂区可改建为租赁住房。不少业内人士质疑厂房改形成租赁房屋能否契合通风、采光和消防等请求，对此徐磊称：“对厂房的改建不是想怎样改就怎样改，疆土规划和建立部门要结合把关，有一整套程序要走。”

目前租赁市场中商业机构的业务形式主要有三个：“大房东”(具有项目产权)、“二房东”(从别处租得商业地产做集中式出租公寓)和“撮合平台”(出租者将房源信息发布至平台)。能够看出，武汉国有租赁平台的形式和上述三种大致相同。

此外，成都还在税收政策上鼓舞“撮合平台”形式中的出租者：对个人出租住房的，由依照5%征收税减为按1.5%计算交纳增值税;其他个人出租住房月租金收入不超越3万元的，在2017年12月31日之前可依照规则享用免征增值税政策。

武汉：出租房不超60平米，中高端项目配管家效劳

假如依照上海发布的文件所述，国有企业一旦成为租赁行业中的“压舱石”，手中就会持有大量可供出租的房产，这能否意味着租赁房屋“市场化”水平有所降低，局部城市将其作为“民生问题”加以处理，才强调国有企业的“压舱石”作用?

武汉市住房保证和房屋管理局一位担任人通知《中国经济周刊》记者，这种状况至少在武汉不会发作。“我们的思绪是‘国企引领，市场化运作’，一切房源完整依照市场经济的规律运营，平台建成后面向全体社会群众，不会只针对一小局部收入偏低的人群。”他强调，就连曾经做过公租房的那一局部房屋，进入租赁平台之后也会面向全体社会群众，不再限定承租人群。

武汉地产集团此次担任租赁平台搭建工作的是其旗下保证房公司团队，上述担任人解释称：“用保证房公司做这项业务，主要是思索到它是公租房的运营公司，公租房也是租赁的一种方式，保证房公司曾经积聚了一定的运营才能和经历，由他们打理租赁平台，做起来愈加随手。”

关于国企入局住房租赁市场，郭毅剖析以为，其提供的增量目前来看还谈不上“保证性住房”，更不具有“福利性质”，与商业化机构(如链家自若、万科泊寓和蛋壳公寓等)相比，国有企业供给的产品性质更接近于“刚需”，而商业化机构更偏高端。“国有资本进入租赁行业，肯定是市场化运营，但背后应该还是有更多社会义务的隐含属性。”郭毅说，她很猎奇国有平台提供的房屋产品形态如何，这直接决议了产品的受众，“在总面积有限的状况下，恐怕这些国企要动动脑筋让一局部面积和功用堆叠，比方能否能够思索将床铺在不睡觉的时分折叠起来，省出一局部空间用作其他功用。这就能让有限的面积包容更多的人数和功用。”

以武汉市为例，固然目前产品形态还不得而知，但上述担任人通知《中国经济周刊》记者，均匀每套出租房屋的面积不会超越60平方米，形态多元化，“除普通的青年公寓外，中高端项目有人才公寓，我们会装备管家效劳，这对管理人员请求会高一些。”

至于如何根绝非市场化的“关系户”在国有租赁平台中呈现，武汉市住房保证和房屋管理局租赁专班担任人徐磊一再重申，国有企业在内部曾经构成了较为完备的监察体制，租赁平台依照市场化请求停止运营，确保国有资产保值增值，寻租空间很小。“监管体系是独立的，运营条线更是独立的，其他部门的员工不会随便找到运营市场化租赁平台的人去‘走关系’。”

运营住房租赁平台，国企有哪些优势

与买卖市场的“一锤子买卖”不同，租赁市场的链条长、效劳环节多，后期需求庞大的效劳团队支撑长期效劳，好像取得了自持地块的开发商一样，国企对今后运营这局部较“重”的资产也要提早有所准备。

“我国大中城市国企在此之前较少触及房屋租赁市场，对租赁客群的理解并不深化，而租赁链条又很长，从产品开发到定价，再到后期的运营和效劳，恐怕需求做好长期深化理解市场的打算。”郭毅剖析以为，国企做运营有一个明显的益处，那就是更能理解政策，依照契合国度意志的方式管理租赁房屋。

徐磊通知《中国经济周刊》记者，政府方面对出租房屋的运营和管理并非“一点经历都没有”：“历史缘由招致武汉市内有大量的公房，即产权归政府的房子。从上世纪50年代开端这局部房屋的管理不断都由政府部门而不是商业机构担任。1998年房改之后固然公房只剩下很少一局部，但仍有不少对外出租，特别是在对外停止商业出租用作门市房的公房上，政府部门曾经控制了很丰厚的经历。”

除此之外，市场上的商业机构已对租赁房屋的运营和管理积聚了一定经历，也招徕了不少运营人才，将来国有租赁平台能否会向其抛去“橄榄枝”?徐磊表示，不扫除“挖墙脚”的可能，但他同时以为，“人才战争”自身不是坏事，“懂租赁、懂运营的专业人才变得紧俏了，这对租赁市场整体上是有刺激作用的。”

有业内剖析人士剖析指出，“人才战争”可能会发作，但不会是普遍性现象，“与买卖市场相比，租赁市场在房地产整体买卖额中的占比还是太小，租赁还不是主流市场。”该人士补充说，国有企业开发的租赁房屋在产品形态上能否与现行商业机构推出的产品形态类似尚存疑，“国有租赁平台还是应该有些开辟认识，在现有产品形态的根底上做些推翻，针对不同人群做不同的精密化设计，比方针对年轻租客群体就往社交化方向停止开辟。产品类型不同，效劳的需求和内容也不同，商业化机构中也就一定有国企要找的人了。”