均价1.2万!主城区最后的洼地,你会买吗?​

最近龙潭有点热闹，就在上周万科、保利进入龙潭，拿下2块土地，楼面价达到了9008元/平，随着越来越多的大品牌开发商进驻，购房者也按耐不住了，纷纷询问侠哥二手房均价1.2万左右的龙潭怎么样？

随着关注的人越来越多，那真实的龙潭是什么样的呢？

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可能是主城区均价最低的板块

成都的三环外可能是最魔幻的一个区域，价格分化异常严重，南门三环外有金融城，西边有武侯新城和青羊新城，北门有北部新城，而东门也有三圣乡，十陵和龙潭。

区域二手房大致价格

相比动辄3万多的金融城、武侯新城，目前三环边价格最低的区域，可能就是龙潭寺了，据链家的房源价格来看，二手房均价仅仅1.2万左右。

除了二手房，目前区域内在售的新房项目有中铁建西派泊玥，上批次带装修均价约1.28万-1.46万，首钢蓉城里，清水1.15-1.4万左右、中粮珑悦锦云带装修约1.5万-2.3万，整体来看，可能是主城最便宜的区域了！

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买房人长期遗忘的主城板块

虽然价格并不高，但长期以来，东三环外的龙潭板块都会被大量买房人所忽视甚至遗忘，要么嫌撇，要么嫌地方不好，很多人买房会自动忽视它！

但不得不说，作为主城区的龙潭寺板块，先天的地理位置是不错的，龙潭寺板块位于东北三环龙潭立交外侧区域。

从距离上来看，龙潭离传统的市中心较近，距离大概10公里，到万象城、建设路板块，全/p>

同时，板块周边快速路较多，三环路、四环路、成南高速以及成金快速路，出城确实比较方便，这几点客观来说是值得肯定的！

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主城的位置，郊区的配套

第一感觉

但长期以来配套与主城的区域位置不符，也是让大家遗忘它的原因，图上的这条路就是成金快速路，这段破损比较严重，6年前侠哥第一次来这里，就这么破破烂烂，没想到现在还这么烂！而这条路，可以说是龙潭的生命线，进城基本上就靠它了。

1、主要商业集中在成金快速路

龙潭最大的商业体

成金快速路旁的老街

沿途的餐饮

从龙潭上古天地商业体下车的第一印象就如上图所示，目前这片是龙潭商业的核心区域，但一路之隔给人的感觉是两个完全不一样的世界。

现在最大的商场是上古天地，这边已有永辉超市以及电影院等，较大的提升了区域的商业品质，但人流量并不大，略显冷清！对面还有比较老旧的商业街，除了这些还有六合广场、金科金街等小型的商业体。

2、被铁路线包围的区域

在交通上除了成金快速路，目前并无在建地铁通往龙潭，但龙潭比较尴尬的一点，它虽然没地铁，但是一个被铁路线包围的区域！

包括成达铁路线在内的各种铁路网线交杂，已经把整个板块包围了，在成都主城区基本上找不出第二个这样的区域了，360°环立体音响，靠的近的小区住起来，噪音还是大得很！

3、教育用地布局较多，但并无名校

龙潭小学校

成华区教育用地规划图

在教育方面，教育规划用地非常多，区域内大家最熟悉的就是龙潭小学了，还有成都三十八中等公立学校，但整体的教育质量也只能说一般般，目前并没有传统的五朵金花等名校。

4、3700亩北湖公园为数不多的亮点

北湖公园

整体来看，区域内的配套还很一般，但区域最近迎来了好消息，阔别多年的北湖公园又重新开放了，修整后的公园还是非常漂亮。

未来3700亩的北湖公园完全修好以后，它的存在就是区域一个极大价值。

龙潭水乡

除了北湖公园，附近还有非常出名的龙潭水乡可以去耍，但目前生意比较惨淡，很多商铺已经关门了，侠哥去的时候大门口正在修路，有少量游客在拍照。

龙潭的配套在主城区来说，确实非常一般，北湖公园是它为数不多的亮点！

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坐拥龙潭总部经济城

但人流却很qiu

说完了配套，我们再看看龙潭的产业，龙潭总部经济城规划面积10平方公里，核心功能区8.13平方公里，是成都市中心城区规模最大的总部聚集区之一。

不得不说，作为主城区的龙潭寺拿了一副好牌，但龙潭总部经济城打造出来的效果却很难讲！

从2007年起龙潭都市工业集中发展区将产业定位调整为发展“总部经济”，到目前发展期已经超过10年了，但现在园区内的人流量并不高！

龙潭总部经济城区域

龙潭总部经济城随处可见的写字楼，整体来看虽然不如国际城南，但这写字楼的密度也算不错了，而这里的路上基本见不到共享单车，行人和车辆也非常少！

停工的项目

除此之外，在路上也能见到一些烂尾多年的工地，落满了灰！

龙港钢材城

龙潭目前除了总部经济城外，还打造了大量的专业市场，最引人注目的就是龙港钢材市场，相比五六年前第一次来这里，钢材市场外面的龙港路变化明显。

排队进场的货车

沿着龙港路，大白天就能看到大量拉钢材的货车，据官网介绍年钢材仓储配送能力将达到300万吨，年加工能力140万吨，可见市场规模还不错！但这样大的钢材城，每天有着大量的货车拉货，对周边居民的生活影响也非常大！

除此之外，龙潭靠近三环的区域还有大量的汽车4S店！有这么多的产业对于区域来说也算是好事，但目前怎么把这些产业更合理的盘活，带动龙潭区域的发展，则就需要一定的时间了！

侠哥观点

那么龙潭寺到底值得买吗？侠哥认为它有以下几个优点和不足：优点：1、三环边，传统主城区！2、拥有北湖公园数千亩自然资源！3、二手房价格便宜，户型也以刚需小户为主，买入成本低。适合手上资金不多，又迫切想买入主城区的购房者。4、万科、保利、中铁建等大品牌开发商愿意在此拿地，也说明了大家看好这个区域未来的价值！目前主城区也仅有八里庄、龙潭寺还有大宗土地待出让，未来刚需想买入主城区，也更多的是考虑这些区域，而主城区尤其是三环附近的土地，也是拿一块少一块，越来越！不足：1、板块被3环路和铁路线割裂，不像天府新区等新兴区域，完全是白纸上作画！2、新老小区夹杂，部分小区离铁路线太近，噪音影响较大，整体的居住舒适度不高。3、区域内有大型钢材市场，大量的货车影响居住环境。4、目前区域的产业还在发展中，未来能走多远，还需要时间来验证。从买房自住来看，龙潭是刚需买入成都，成本相对较低的区域，部分资金不足的刚需外溢客群看了一圈房子以后，最后被挤压式的买入这里！对于刚需购房人群来说，更多的是考虑自己在成都有一个家，即便有诸多不足，但也是传统主城区，看在二手房价格便宜的份上，资金不多的刚需其实可以考虑！但对于改善来说，侠哥个人认为，如果以目前部分改善新项目近2万的单价买入，可能会长期站岗！而占据主城位置的龙潭，未来能变成什么样，还需交给时间来验证！

对于龙潭寺你们怎么看呢？