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德商首进温江 16.77亿连吞两宗纯住宅用地

发布时间： 2019-09-29 10:42:43

来源：锐理数据

分类：土地市场

2526次浏览

今日，2宗温江区纯住宅地块走向拍卖席，面积合计134.7亩。

看点提前知：

1、下半年房企推盘节奏加快，急需资金回笼，在资金略“紧张”的情况下，拿地更为谨慎。9月26日，天府新区麓山版块的2宗住宅地块因报名人数不足而流拍，这不得不让人担心温江区这2宗地最终去向如何？

2、今年上半年温江区仅拍卖了2宗地，1宗为人才公寓，而另1宗地块吸引了万科、保利、碧桂园、雅居乐等10家大佬房企，激战了近一个，可见“金温江”的实力，这把“火”是否能延续？

3、今日2宗地块均位于光华大道版块，是目前温江区房地产发展比较成熟的区域。且地块均为纯住宅属性，周边又有地铁+教育加持，是否再次成为房企争夺的对象？

拍卖现场

一号宗地：温江区涌泉街道32.3 亩纯住宅用地，计算容积率2，起始楼面地价6000元/㎡。7号率先举牌，1号、9号、23号、2号紧随其后，最终由7号成都德轩置业有限公司（德商）以成交楼面价7300元/㎡竞得，溢价率21.67%，成交总价3.14亿。

二号宗地：温江区公平街道102.4 亩纯住宅用地，计算容积率2.6616，起始楼面地价6000元/㎡。2号、7号相互角逐，最终由7号成都德轩置业有限公司（德商）以成交楼面价7500元/㎡竞得，溢价率25%，成交总价13.63亿。

宗地扫描

涌泉街道32.3亩地块

一号宗地，位于温江区涌泉街道，在东坡路西五段与林泉南街的交汇处，容积率2，可开发体量4.31 万㎡，起拍价为6000元/㎡。该宗地包含3个小地块，其中地块①为二类住宅用地，地块②为服务设施用地，地块③为公园绿地（不参与指标计算）。

（宗地一区位图）

建设要求

1、地块①建筑密度不大于20%；

2、地块②仅用于设置幼儿园，规模≥12班；

3、地块③须建设公厕、通讯设施一处，其中公厕建筑面积≥80㎡；

4、该项目成品住宅建筑面积比例应不低于80%。

宗地实踩

锐理君实探发现，该宗地未打围，地块方正，内部有多处高1米左右杂草需清理。地块旁边是已经交房的金科天宸项目，目前只有少数入住，大部分还在装修中；正在建设中的新尚尚院也在附近。综合来看，宗地周边缺乏生活气息，后续随着周边项目入住率提升、中国西部文化城投入使用，可以给区域带来人气，且区域内还有多处空地，有很大的开发空间。

（宗地一实踩图）

（中国西部文化城）

周边配套

教育：学校资源比较丰富，宗地周边2公里范围内有成都七中实验学校、成都市温江区嘉祥外国语小学、温江区涌泉学校、温江区鹏程路学校项目等；

值得一提的是，距离地块较近的温江区鹏程路学校项目原规划2017年开始建设，2018年9月投入使用，由于多种原因，建设进度不断推迟。

如今主体建设已经完成，官方消息，预计今年正式投用。

（温江区鹏程路学校项目）

交通：距离地铁4号线涌泉站和凤凰大街站1.6公里左右、地铁19号线1期（在建）凤翔站1.4公里左右；

生态：与江安河直线距离2公里左右；

商业：紧邻中国西部文化城，与天来国际广场直线距离1.9公里左右。

（宗地一周边配套示意图）

市场延伸

土地方面，宗地周边两公里范围内最近一次拍卖要追溯到2017年。2017年11月，上海新尚置业拿下一宗面积约191亩的商兼住用地；同年9月中南建筑把两宗面积合计约122亩住兼商用地收入囊中。

（一号宗地两公里内近三年土地成交情况一览）

住宅方面，周边两公里范围内在售的楼盘有：恒大未来城、中南云樾、中南上熙府熙悦、天来汇景、新尚尚院、星光华印象、洲际亚洲湾。从已售罄的项目来看，目前金科天宸的二手房价格约为17521元/㎡，合能·珍宝琥珀的二手房价格约为12898元/㎡，中新·公园大道的二手房价格约为12061元/㎡。

（一号宗地两公里内比较典型项目今年开盘情况）

具体到地块，2.0的容积率，项目适合打造为改善型产品。但这也是目前这个区域内主要产品类型，因此房企在该地块的打造上也需要和周边产品有所差异，才能有核心竞争力。

公平街道102.4亩地块

二号宗地，位于温江区公平街道太极社区7、9、10、13组，温泉大道一段与花都大道交汇处，容积率2.6616，可开发体量18.17 万㎡，起拍价为6000元/㎡。该宗地包含8个小地块，其中地块①②③为住宅用地，地块④为服务设施用地，地块⑤⑥⑦⑧为公园绿地（不参与指标计算）。

（宗地二区位图）

建设要求

1、容积率：地块①不大于2.5，地块②不大于2.5，地块③不大于3.0，地块④：不大于2.4；

2、建筑密度：地块①不大于25%，地块②不大于25%，地块③不大于20%，地块④不大于50%，地块⑥不大于3%；

3、地块④为服务设施用地，仅用于设置警务用房，总建筑面积不小于7500㎡；

4、地块⑥须配建公共服务设施、居民建设设施、公厕、通信设施；

5、该项目地块①、②、③成品住宅建筑面积比例应不低于80%；

6、装配式建筑建设要求：当采用混凝土结构时，该项目地块①、②、③、④单体建筑预制装配率应不低于20%。当采用钢结构和木结构时，单体建筑预制装配率不作具体要求。

宗地实踩

宗地未按红线打围，地块方正。锐理君走访，地块周边教育资源比较丰富，旁边就是正在建设中的温江花都小学项目，800米左右是成都实验外国语学校。综合来看，宗地周边生活氛围比较成熟。

（宗地二实踩图）

周边配套

交通：紧邻成名高速、花都大道等多条主干道，与温江客运中心直线距离1.6公里左右、地铁4号线涌泉站1.6公里左右；

教育：2公里范围内还有成都实验外国语学校、温江中学、成都市树人学校、四川农业大学（成都校区）、温江花都大道小学等学校；

生态：紧邻江安河，与碧落湖直线距离约1.6公里等；

商业：与融信智慧广场和华联超市一街之隔，天来国际广场、珠江广场、亚洲湾西熙里等在宗地2公里范围内。

（宗地二配套示意图）

<< 宗地二周边配套实景图 >>

市场延伸

土地方面，锐理数据统计2016年至今，宗地两公里范围内共拍卖成交了两宗地，面积合计约133亩。

★2018年8月，成都九联科海健康科技有限公司拿下47.05亩纯住宅地块，成交楼面地价7500元/㎡；

★2017年9月，四川金禾盛投资有限公司拿下86.04亩纯住宅用地，溢价率90.57%，成交楼面地价10100元/㎡，是目前温江区最高成交楼面价。

住宅方面，锐理数据后台显示，宗地周边的楼盘有汇厦香悦云庭、千禧河畔国际社区、天来汇景、西班牙森林、星光华印象、洲际亚洲湾，大多项目的产品户型以70-90㎡为主。

具体到地块，2.66的容积率，100亩的超大体量，项目的产品形态可打造空间很大；且靠近江安河，坐拥良好的生态资源，很适合打造低密+改善的高端产品。

温江市场扫描

2017年温江楼面地价破万，达到了一个小高潮，但此后区域供地节奏放缓。今年，截至目前仅成交了2宗地，相信很多小伙伴都很关心今年温江的市场情况，锐理君梳理2017年-2019年温江区的土地和住宅市场，得到了以下几个关键词：

土地市场

供销在近郊“垫底”

这三年，温江区共供应了12宗地，面积合计约1205亩；拍卖成交了10宗地，面积合计约1036亩，不管是从供销宗数还是总面积，都在近郊中排最后一位。且成交总面积还低于主城区中的成华区、金牛区和高新区。

（温江区2017年-2019年8月土地成交情况对比）

最高楼面价10100元/㎡

2017年9月，四川金禾盛投资有限公司以10100元/㎡成交楼面价，溢价率90.57%，拿下温江区公平街道太极社区的86亩纯住宅用地，刷新了区域土地价格的天花板，也意味着温江区楼面地价正式迈入万元时代。

（温江区2017年-2019年8月土地成交情况一览）

光华大道版块是成交“大拿”

光华大道版块是温江近几年较为集中的开发区域，2017年至今温江成交的10宗地中，有6宗均来自光华大道版块；今日出让的两宗地同样位于这个版块。

住宅市场

9月均价9683元/㎡

2019年1月-9月，温江区商品住宅的均价为9307元/㎡，9月均价为9683元/㎡。从下表可以看出，区域近三年的房价是持续上涨的。

（注：统计时间截至9月26日）

去化周期为9.2个月

从近三年供销情况来看，区域商品住宅销售面积有下滑趋势。2019年1月-8月，商品住宅销售面积为98.37万㎡，与2018年同一时间段相比，下降23.7%。截至9月26日，区域商品住宅存量为117.16万㎡，按照2019年上半年的去化速度，还需要9.2个月消化库存。

70-130㎡面积区间为供销主力

锐理数据显示，2019年温江区商品住宅110-130㎡面积段产品为供销“之王”，90-110㎡、130-150㎡紧随其后。

（注：统计时间截至9月26日）

今年仅3个全新项目入市

截至9月26日，今年温江区共拿24张预售证。其中新尚尚院、中南云樾、书香华府为今年首批次开盘。在锐理数据可统计范围内，今年温江区推盘的项目中，共有6个项目开盘认购率达100%，开盘信息如下：

（2019年温江区开盘当天认购率达100%项目的情况）

注：以上数据均为备案口径

责任编辑： cdadmin

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