公寓投资——盈利OR套牢?

发布时间:2020-05-22 10:47:52

来源:成都楼盘网

分类:房产百科

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各位亲爱的同学,胡侃君又来了,阔别了大家有一段时间了。天气炎热,雨季来临,又到了回家栽秧的日子,胡侃君跋山涉水,回到农村帮忙栽秧,可想死你们了。好了废话不多说,下面讲一讲公寓这个产品。

0954229105302.jpg地铁口,水电气三通,经典SOHO,LOFT,首付五万起!相信诸如此类的广告,各位应该都看过很多次,也有很多人接到过很多销售的推荐。都在不停的告诉你们公寓投资或者自住几年过渡。那么我们扒一扒公寓的属性,以及它到底适合投资还是自住,或者说可能被套牢?
我们先讲讲公寓的居住属性:大部分公寓不是三通,也就是说只有水电。我们可以想象,没有燃气,做饭怎么做?全靠电?水电商用,也就是说基本价格在住宅的1.5倍到2倍之间。在加上物业费基本是4元起步,相对于住宅的民用标准,在这里你是否感受到了深深的恶意?这些都不吐槽了,毕竟用的多交的多。关于二手公寓的交易税费,我觉得有必要和大家讲一讲。公寓计税税率如下:
个人产权不提供购房发票
登记费550元印花税客户印花税为:本次计税总价x0.05%+5元/本,业主印花税为:本次计税总价x0.05%【注】:新都区及龙泉驿区不需要加5元。
增值税及附加增值税:(本次计税总价-上次计税总价÷1.05)x5.0%,城建税:本次增值税x7%,教育附加费:本次增值税x3%,地方教育附加:本次增值税x2%【注】:天府新区成都直管区计算增值税时还需除以1.05。
个人所得税

本次计税总价x1%【注】:龙泉区为本次计税总价-上次计税总价-本次城市建设税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次业主印花税)x20%(本次计税总价-上次发票金额-上次契税金额-本次城市建设税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次业主印花税)X20%【注】:①天府新区为(本次计税总价-本次增值税-本次城市维护建设税-本次教育费附加-本次地方教育费附加-本次印花税-本次土地增值税-上次计税总价-上次买入契税-上次买入印花税(此处一般都是0)×20%;②双流区为(本次计税总价-发票金额-本次城市建设税-本次教育附加费-本次地方教育附加费-本次土地增值税-业主购买时的印花税-业主购买时契税)*20%;②郫都区(本次计税总价-上次计税总价)x20%
契税
本次计税总价x3%【注】:①天府新区为(本次计税总价-增值税)×3%;②双流区提供发票为(本次计税总价-增值税)×3%,不提供为本次计税总价x3%
土地增值税
本次计税总价x5%(车位)本次计税总价x8%(除车位以外)【注】:天府新区为:(本次计税总价-增值税)×5%(车位)(本次计税总价-增值税)×8%(除车位以外)增值额=本次计税总价-上次发票金额×(1+5%×N)-上次契税金额扣除项目金额=上次发票金额×(1+5%×N)+上次契税金额N=发票年限,不足12个月不算,1年以上不满6个月舍为整数,1年以上满6个月收为整数不算,6个月以上不满1年收为整数,1年以上不满6个月舍为整数;
●上次客户印花税,一般为0;
●上次业主土地增值税,若上次买的为新盘,则一般为0。按阶段增收30%—60%(1或2或3或4):
①增值额未超过扣除项目金额50%:增值额×30%;

②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%:增值额×40%-扣除项目金额×5%;
③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%:增值额×50%-扣除项目金额×15%;
④增值额超过扣除项目金额200%:增值额×60%-扣除项目金额×35%
可以看得到,税费比住宅高很多,在这样一个前提下,二手公寓的交易难上加难。所以不难看出,买公寓过渡是一个伪命题。掏空了口袋,买一个公寓过渡,想着两年后套现?凑首付买住宅?如果能够在两年之类重新凑够住宅首付,那您当我没说。
投资?常见的投资方式,一般就是包租。开发商会事先找一个酒店进行洽谈,给予一定的包租政策,并且回报率一般在6%以上。是不是很心动?这个包租其实类似于格子铺,大型商家统一运营。咋一听很有保障,回报丰厚,让你忘记了买房的第一要素:地段。地段蕴含了什么信息呢?配套是否完善?交通,产业,人口。交通便利,产业众多,常住人口支撑。这些才是应该最关心的,包租只是嘘头,真正很好的项目,不需要开发商包租,租客会蜂拥而至。
公寓投资,适合长期持有,相对来说,公寓的租金会高于住宅很多。然而短期价格上涨是不太可能跑得过住宅,再加上这两年的限购政策,公寓体量已经相当庞大,竞品太多,升值空间受限。
公寓投资,建议的地段只有地铁口,有产业的地段,人口红利加持,交通便捷,不愁出租。郊区,公寓便宜,相对来说,租金也便宜,当然消费能力也不如城区,如果再加上没有地铁,对其他区域人口没有吸附能力,那么就很有可能被套牢,租不出去,卖不掉。只能空余叹息或者降价出租,这样子投资的意义又去了哪里?
公寓价格控制:个人以为,总价最好不要超过60万,首付30万,月供4000左右,这个时候你的公寓租金还可以租2000~3000,可以缓解自己的投资压力。如果总价过高,必然没有那么多的消费人群,那么很有可能产生上面提到过的情况,无人问津。小投资,小风险。
一言概括,好的产品有很多,诸君擦亮眼,切莫自误。我是胡侃君,一个卖房子六年的小哥哥,我们下期再见。


责任编辑:Oceania

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