公寓投资——盈利OR套牢?

各位亲爱的同学，胡侃君又来了，阔别了大家有一段时间了。天气炎热，雨季来临，又到了回家栽秧的日子，胡侃君跋山涉水，回到农村帮忙栽秧，可想死你们了。好了废话不多说，下面讲一讲公寓这个产品。

地铁口，水电气三通，经典SOHO，LOFT,首付五万起!相信诸如此类的广告，各位应该都看过很多次，也有很多人接到过很多销售的推荐。都在不停的告诉你们公寓投资或者自住几年过渡。那么我们扒一扒公寓的属性，以及它到底适合投资还是自住，或者说可能被套牢?
我们先讲讲公寓的居住属性：大部分公寓不是三通，也就是说只有水电。我们可以想象，没有燃气，做饭怎么做?全靠电?水电商用，也就是说基本价格在住宅的1.5倍到2倍之间。在加上物业费基本是4元起步，相对于住宅的民用标准，在这里你是否感受到了深深的恶意?这些都不吐槽了，毕竟用的多交的多。关于二手公寓的交易税费，我觉得有必要和大家讲一讲。公寓计税税率如下:
个人产权不提供购房发票
登记费550元印花税客户印花税为：本次计税总价x0.05%+5元/本,业主印花税为：本次计税总价x0.05%【注】：新都区及龙泉驿区不需要加5元。
增值税及附加增值税：(本次计税总价-上次计税总价÷1.05)x5.0%,城建税：本次增值税x7%,教育附加费：本次增值税x3%,地方教育附加：本次增值税x2%【注】：天府新区成都直管区计算增值税时还需除以1.05。
个人所得税

本次计税总价x1%【注】：龙泉区为本次计税总价-上次计税总价-本次城市建设税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次业主印花税)x20%(本次计税总价-上次发票金额-上次契税金额-本次城市建设税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次业主印花税)X20%【注】：①天府新区为(本次计税总价-本次增值税-本次城市维护建设税-本次教育费附加-本次地方教育费附加-本次印花税-本次土地增值税-上次计税总价-上次买入契税-上次买入印花税(此处一般都是0)×20%;②双流区为(本次计税总价-发票金额-本次城市建设税-本次教育附加费-本次地方教育附加费-本次土地增值税-业主购买时的印花税-业主购买时契税)*20%;②郫都区(本次计税总价-上次计税总价)x20%
契税
本次计税总价x3%【注】：①天府新区为(本次计税总价-增值税)×3%;②双流区提供发票为(本次计税总价-增值税)×3%，不提供为本次计税总价x3%
土地增值税
本次计税总价x5%(车位)本次计税总价x8%(除车位以外)【注】：天府新区为：(本次计税总价-增值税)×5%(车位)(本次计税总价-增值税)×8%(除车位以外)增值额=本次计税总价-上次发票金额×(1+5%×N)-上次契税金额扣除项目金额=上次发票金额×(1+5%×N)+上次契税金额N=发票年限，不足12个月不算，1年以上不满6个月舍为整数，1年以上满6个月收为整数不算，6个月以上不满1年收为整数，1年以上不满6个月舍为整数;
●上次客户印花税，一般为0;
●上次业主土地增值税，若上次买的为新盘，则一般为0。按阶段增收30%—60%(1或2或3或4)：
①增值额未超过扣除项目金额50%：增值额×30%;

②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%：增值额×40%-扣除项目金额×5%;
③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%：增值额×50%-扣除项目金额×15%;
④增值额超过扣除项目金额200%：增值额×60%-扣除项目金额×35%
可以看得到，税费比住宅高很多，在这样一个前提下，二手公寓的交易难上加难。所以不难看出，买公寓过渡是一个伪命题。掏空了口袋，买一个公寓过渡，想着两年后套现?凑首付买住宅?如果能够在两年之类重新凑够住宅首付，那您当我没说。
投资?常见的投资方式，一般就是包租。开发商会事先找一个酒店进行洽谈，给予一定的包租政策，并且回报率一般在6%以上。是不是很心动?这个包租其实类似于格子铺，大型商家统一运营。咋一听很有保障，回报丰厚，让你忘记了买房的第一要素：地段。地段蕴含了什么信息呢?配套是否完善?交通，产业，人口。交通便利，产业众多，常住人口支撑。这些才是应该最关心的，包租只是嘘头，真正很好的项目，不需要开发商包租，租客会蜂拥而至。
公寓投资，适合长期持有，相对来说，公寓的租金会高于住宅很多。然而短期价格上涨是不太可能跑得过住宅，再加上这两年的限购政策，公寓体量已经相当庞大，竞品太多，升值空间受限。
公寓投资，建议的地段只有地铁口，有产业的地段，人口红利加持，交通便捷，不愁出租。郊区，公寓便宜，相对来说，租金也便宜，当然消费能力也不如城区，如果再加上没有地铁，对其他区域人口没有吸附能力，那么就很有可能被套牢，租不出去，卖不掉。只能空余叹息或者降价出租，这样子投资的意义又去了哪里?
公寓价格控制：个人以为，总价最好不要超过60万，首付30万，月供4000左右，这个时候你的公寓租金还可以租2000~3000，可以缓解自己的投资压力。如果总价过高，必然没有那么多的消费人群，那么很有可能产生上面提到过的情况，无人问津。小投资，小风险。
一言概括，好的产品有很多，诸君擦亮眼，切莫自误。我是胡侃君，一个卖房子六年的小哥哥，我们下期再见。