一二线城市楼市量价双跌“拐点”初现

近日，国度统计局发布的5月份房地产相关数据显现，商品房销售均价连跌两月。来自市场监测机构的统计数据也显现出，全国一二线热点城市商品住宅市场普遍呈现量价齐跌的势态。剖析人士指出，在国内一二线主要城市普遍推行的严厉调控政策作用下，房地产市场曾经开端从高位回落。

全国住宅销售均价连降两月

国度统计局发布的5月份房地产开发运营数据显现，2017年1-5月份，全国房地产开发投资总额为37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。

另外，从单月销售数据看，5月份商品房销售1.3亿平方米，其中住宅为1.14亿平方米，与4月相比涨幅微小。而且全国的住宅销售单价在3月刷新历史纪录后，最近连续两个月下调。

“关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。”中原地产首席剖析师张大伟剖析以为，5月单月全国住宅销售均价为7614.59元，相比前两月的7878.88元和7745.68元再次呈现明显下调。“均匀价钱下调的最主要缘由是成交构造的变化，从成交构造看，一二线城市成交量明显减少，招致了价钱加速下调。”

中原地产研讨中心的数据显现，5月份以来，各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市买卖成色普通，大局部城市成交量同环比均有不同水平的降落。截至5月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市主要在三线城市。

“从全国数据看，市场整体涨幅开端加速放缓的缘由也是一二线城市成交量曾经呈现了环比下行，固然三四线城市继续高位运转，但整体涨幅被拉动下行。”张大伟表示，从趋向来看，一二线城市开端逐步进入调控政策抑止下的降温周期。

楼市成交量连续两月下滑

易居房地产研讨院的监测数据也显现出，全国范围内受监测的50个典型城市5月份新建商品住宅成交量集体下滑。当月50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米，环比减少5%，同比减少16%。从环比数据看，目前曾经呈现了连续两个月的下跌。

“这也阐明，自3月份各地政策密集收紧以后，政策效果不时得到表现。买卖量下滑也阐明局部城市投资投机需求得到有效抑止。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析以为，“另外，同比数据的下跌也印证了市场继续降温的判别。”

易居方面也以为，一二线城市楼市成交量的下跌是当前整体房地产市场降温的关键。5月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为213万平方米，环比减少6%，同比减少38%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现了降温态势。

从详细城市看，5月份北上广深4个城市环比增幅分别为-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分别为-49%、-26%、-46%和2%。比照这四个城市数据，广州市场降温最明显。严跃进剖析指出，“关于深圳市场来说，环比有较大增长，目前曾经呈现了连续两个月的环比正增长。当然从成交量的绝对范围看仍然偏小。”

此外，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米，环比减少2%，同比减少19%。值得一提的是，这16个城市中有9个城市呈现了环比下跌态势，从环比跌幅来看，济南、重庆、兰州相对跌幅大，跌幅分别为42%、16%和15%。严跃进表示，“无论是从环比增幅还是同比增幅数据看，此类城市呈现了积极降温的态势。局部城市随着认房又认贷等政策效能的释放，估计市场会有进一步降温的可能。”

大型房企5月份业绩普遍降落

与全国大局部城市楼市成交量下滑相对应的是，5月大型房企销售业绩环比也呈现普遍降落。在今年市场热度逐步降落的背景下，政策监管不时趋严，调控对房企的影响曾经不只停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限，局部开发商违规销售被查处，一二线城市增强商改住“类住宅”整治，政策效应逐步传送到企业业绩层面。

市场机构克而瑞研讨中心监测统计的数据显现，5月，包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额均呈现不同水平下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛开展等企业环比降幅超越10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超越30%;万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超越50%。

从受监测的40家房地产企业5月销售额来看，只要中国金茂、金地、招商蛇口等少数几家企业呈现环比正增长。

克而瑞研讨中心剖析人士指出，5月房地产市场调控政策仍然维持收紧状态，热点城市严控预售证，新增供给量持续低位运转，多数城市成交环比下滑。反映在销售上，受监测的40家房企多数销售额环比下滑，整体下滑力度约为10%。此外，多数房企销售额不管是单月还是累计，同比增幅较上月有所收窄。

中原地产研讨中心统计数据也显现，5月房企销售业绩下滑明显。该机构针对万科等21家龙头房企的销售业绩监测统计显现，21家房企5月合计销售2269.8亿元，环比下调5%，也是年内销售最差的月份。

“整体数据显现，在一二线城市调控加码的影响下，特别是从2017年初开端的一二线城市限价等政策，招致房企销售速度开端放缓。”张大伟剖析以为，从全国主要城市销售数据看，5月大局部热点城市销售均呈现环比与同比的调整，其中包括东莞、济南、广州等城市环比下调明显，整体市场分化趋向加快。

张大伟表示，今年3月开端的调控政策正在逐步传送到市场层面，关于房地产企业来说，压力开端表现到销售数据上。“企业之间的分化十分明显，特别是立足一二线中心城市的上市房企，其停业收入及利润率呈现双双下调。”

政策效应仍在持续发力

北京被以为是全国楼市调控政策的风向标，值得一提的是，6月份上旬北京新房、二手房买卖量均大幅下滑。特别是二手房市场，挂牌价和成交价差距正在进一步拉大。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖以为，进入2017年以来，北京的新房市场不断维持着低热度、低供给量、低买卖量。面对史无前例的政策调控，无论是新房还是二手房，北京楼市的买卖量目前都曾经跌入谷底，在一系列严厉政策的调控下，市场买卖量的降温还会继续，但降幅将逐渐收窄。

胡景晖说，近三个月的市场走势证明，北京“317新政”及后续一系列政策的效果十分显著。在此轮调控中，政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压，市场因而疾速退烧，住房向寓居属性回归，购房者的心态向理性回归。

从全国市场来看，严跃进通知记者，5月份整体市场呈现继续降温，进一步凸显了当前政策管控的有效性。当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价钱管控、购房资历检查、房贷政策收紧等内容，都会对市场买卖构成各类影响。市场买卖的下滑，也充沛阐明了投资投机需求得到了很好的抑止。

“由于当前市场买卖量总体上处于历史偏低的程度，根本上能够断定6月份市场成交相比5月份根本持平，窄幅动摇。”严跃进以为，另外近期局部城市针对调控政策开端“打补丁”，这都会对相应城市房屋买卖构成不同方向、不同水平的影响。

“全国曾经有超越36个城市‘限售’，正成为当前各地楼市调控的新思绪，也成为本轮从3月开端的全国多城市调控新特性。估计将来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，能够有效地降低投机行为。”张大伟通知记者，“库存数据曾经呈现21个月以来新低，估计2017年全年房地产市场很难悲观。特别是在3季度的传统旺季将呈现愈加明显的降温表现。”